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2020年,突如其来的疫情打乱了房地产行业的节奏,也为全年市场表现带来极大的不确定性。板块表现方面,今年年初至9月30日,申万房地产板块下跌达-5.4%,跑输沪深300指数【沪深300指数,是由沪深证券交易所于2005年4月8日联合发布的反映沪深300指数编制目标和运行状况,并能够作为投资业绩的评价标准,为指数化投资和指数衍生产品创新提供基础条件。】17.4个百分点,涨幅在28个行业中排名第25。
华西证券【华西证券全称华西证券股份有限公司,成立于2000年7月13日,是在合并重组原四川省证券股份有限公司和四川证券交易中心的基础上,通过增资扩股而规范组建的四川省首家跨区域大型证券公司,是四川省综合类证券公司。】分析指出,2020年前三季度,板块及龙头房企的整体业绩增速出现小幅下滑,但主要系疫情对行业短期有较为明显的冲击所致,在疫情得到全面控制后,行业销售端的表现持续超预期,基本面迅速回暖,从而将支撑板块业绩的复苏。
从政策层面来看,2020年的房地产行业政策调控基调整体上呈现先松后紧。春节后受疫情影响,多地出台了针对房地产行业的纾困性政策,例如:延迟缴纳土地出让金【土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。】、减免部分税费、降低预售条件等。随着二季度疫情缓和和货币宽松,房地产销售、拿地、开工等多指标均有强势修复。
疫情一度打破了地产行业平稳态势,但也见证了市场韧性。从板块前三季度表现来看,中国银河分析指出,板块营收、归母净利润增速明显改善,整体费用水平控制良好。预收账款【预收账款(Deposit received)是指企业向购货方预收的购货订金或部分货款。】增速放缓,行业杠杆率【杠杆率一般是指权益资本与资产负债表中总资产的比率。】有望继续下降。销售强韧性对现金流形成支撑。从细分子行业来看,业绩方面,住宅开发稳中有降,物业管理价值凸显,商业地产【商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产,故又名做商铺地产。】回暖、房屋经纪迎来机会;杠杆率方面,住宅开发、商业以及园区降杠杆初现成效,“三线”均未踩的房企数量增加;盈利能力方面,住宅开发盈利能力下降,物业管理及房屋经纪利润率水平逐步抬升。
华泰证券【华泰证券即华泰证券股份有限公司,前身为江苏省证券公司,于1990年12月成立于南京,是中国证监会首批批准的综合类券商,也是全国最早获得创新试点资格的券商之一,总部位于南京。】认为,根据“十四五”规划,未来5年行业政策基调预计在延续“房住不炒”定力的同时,进一步强调长效机制建设,户籍制度和供地管理有望加速房地产市场人、地要素的市场化改革,赋予行业长期的健康发展活力。
针对房地产行业未来市场总量,华西证券认为,从人口结构与住房需求这两个角度总结得出,2020-2030年的住宅需求总量将基本围绕12-15亿平方米左右波动,也即在未来10年中,行业总需求依旧有较强支撑。鉴于未来住宅需求仍较为旺盛,预测2021年全年销售面积增速为-3%左右,销售金额增速1%左右,地产投资增速为6%左右。
从估值角度看,截至2020年10月30日,申万房地产板块PE(TTM【TTM为福建铁拓机械有限公司英文简称(TIETUO MACHINERY 铁拓机械),同时也是企业标志的重要组成部分。】,整体法【物理中整体法是指对物理问题中的整个系统或整个过程进行分析、研究的方法。】,剔除负值)为8.19倍,相比年初的9.45倍下降了1.26倍,历史PE分位点为3.81%,股息率为3.56%,板块估值处于历史低位。华西证券认为,房地产行业基本面韧性十足,板块估值仍处低位,业绩确定性强,股息高,销售持续向好的背景下,值得重点关注,而巨大物管蓝海市场也同样值得重点关注。
国信证券也认为,2021年A股【A股,即人民币普通股,是由中国境内公司发行,供境内机构、组织或个人(从2013年4月1日起,境内、港、澳、台居民可开立A股账户)以人民币认购和交易的普通股股票。】地产将迎来明显的估值修复。传统开发行业的长期机遇在于提效率对冲降杠杆,从“高杠杆+高ROE”走向“低杠杆+高ROE”,促进公司价值重估。物管的商业模式类似收租,具备高估值【高估值:指的是价值被高估,往往出现在投资商品的价格上或者是各种综合性数据指标上,指的是目前的价格或者指标被人为高估,其实不值这么多钱或者指标达不到这么高。】基础,短期具备高确定和高成长的双重优势。
(文章来源:经济参考报)
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