近日，港股市场迎来多家地产新股，继金辉控股上市首秀，祥生控股通过聆讯后，10月29日，上坤地产也正式港股闯关成功，顺利通过港交所上市聆讯。

　　依循行业规律，中小房企凭借成长性及差异化竞争优势往往更容易获得资本市场偏爱，那么作为行业公认的后起之秀，上坤地产是否具备这些优势，又该如何看待公司的投资机会？

　　1、行业百强，年轻成长型房企标杆

　　上坤地产成立于2010年，在行业内属于年轻一辈，凭借新生房企的活力与冲劲，公司在行业内实现快速增长。资料显示，以综合实力计，2020年上坤地产在中国房地产开发企业百强中已经位列第79位，从成立之初的籍籍无名，到稳居房企百强行列，上坤地产成功演绎了在房地产行业的奔跑加速度。

　　作为行业内的晚来客，上坤地产的发展依循的其实是一个长期主义的路径，公司紧扣行业发展趋势，从第一个五年“打磨产品、立足并深耕上海”到第二个五年“布局全国七大区域、挺进百强”，在一步一个脚印之下，透过前期积蓄的巨大势能，上坤开始进入到加速收获期。

　　飞轮效应告诉我们，为了让静止的飞轮转动起来，一开始必须花费大力气，而随着达到一个临界点，飞轮的转动也将越来越快。以此观之，上坤地产这一效应已经显现。

　　财报数据也进一步验证了公司的成长性，招股书显示，2017-2019财年，公司实现营收分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元，三年复合增长率达150.5%。在快速增长的同时，公司亦维持了高质量的盈利水准，根据最新数据，今年前4月上坤地产实现毛利率达51.6%，表现良好。

(上坤地产土储分布图)

　　随着公司加速向全国渗透，未来的成长性还将进一步延续，结合最新情况来看，截至2020年7月底，上坤地产已经将业务范围拓展至8省14个城市，其共计总土地储备约410万平方米，其中70%位于长三角经济区。高质量的项目布局以及充裕的土地储备为上坤地产的可持续增长带来支撑。

　　归纳公司的发展路径，上坤地产从上海出发，深耕大本营阵地，最终在这个藏龙卧虎的市场上占得一片自留地，并凭借优异的产品力和操盘能力赢得了市场及业界的高度认可。而基于此，公司进一步将触角延伸至长三角，不断释放成长势能，并最终迈入到全国布局阶段，凭借稳健的根基，公司持续积累核心资源禀赋，最终在市场上取得压倒性的优势，并开启了成长加速度。

　　2、深耕“产品竞争力+运营效率”，构筑企业护城河

　　纵观中国房地产行业的发展，经历了三个重要的阶段，第一即起步阶段，彼时市场需求旺盛，甚至可以说有房子就不愁卖，房企在这一阶段充分享受到了行业高速增长的红利。而进入到第二个阶段，市场需求红利仍然存在，但市场供给也已经提到一定的规模，因此产品能力也成为房企竞争的重要考量点，品质房企从中跑出。

　　当下随着行业迈入第三个阶段，产品竞争力和综合运营效率已成为决定房企竞争力的根本要素，一方面，行业竞争加剧带来的利润式微，倒逼房企提质增效，透过对体系的升级驱动效益提升，而另一方面，市场供给饱和之下，消费者个性化需求的提升，驱动房企更专注于产品品质，赢得市场机会。

　　以此而观之，上坤地产当前的经营策略有效迎合了行业发展的第三个阶段，公司聚焦于“产品适度领先、效率优先”的底层发展逻辑。

　　一方面，坚持打造高质量产品，针对市场需求方面，公司还建立了完善的客户研究体系，透过规范的产品线和标准化的设计流程，不断提升以客户为导向的产品竞争力。

　　目前上坤已成功打造了四大核心产品系满足不同客户的精细化需求。值得一提的是，上坤四季系产品还获得了“2019中国房地产优秀原创产品品牌”、2019年中国匠心美宅产品系TOP10等多项行业权威奖项。公司优质的产品力为去化带来了支撑，并带来了高溢价，驱动毛利率提升。

　　另一方面上坤致力于构建高效的运营团队与体系机制。透过建立以“储、建、供、销、存、回、结、融” 8大关键运营环节为核心的整体的大运营的管理体系，以及上坤独创的TVPC的经营监控体系等，上坤地产能够有效地管理及监督项目的进度，提升公司的运营效率、优化成本的同时适应公司的业务扩张计划，进而提高地域覆盖范围及渗透率。

　　公司的经营能力也到了业界的认可，在此前中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的“2020中国房地产500强测评成果”中，上坤荣登“2020中国房地产开发企业经营业绩绩效10强”。上坤运营效率的提升带来了成本的优化以及效益的升级，为公司利润端打开了空间，也为规模增长带来了重要驱动力。

　　3、结语

　　当前伴随上坤地产进入发展的第三个五年，公司即将成功登陆香港资本市场，对于其而言，不论是在融资方面还是品牌实力上都将带来积极的效应，而上市推动的企业治理水平的提升，也将更进一步带来运营层面的优化。以此而观之，上坤地产后续在行业中的机会有望进一步打开，在产品力与运营力的双重支撑之下，上坤构建了行业竞争的核心优势，成长性也将得到持续释放。而差异化的打法，在资本市场具有稀缺属性，基于此，公司上市大概率将市场热捧。

（文章来源：格隆汇）

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