重庆今年最大一单IPO(首发上市)募资来了。11月17日，金科智慧服务集团股份有限公司(金科服务09666.HK)在香港主板成功上市。在上市仪式上，重庆市副市长陆克华、中国物业管理协会会长沈建忠、金科股份(000656)实际控制人黄红云、金科服务董事长夏绍飞共同敲响了上市宝锣。

　　业内人士指出，金科服务系继三峰环境、顺博合金、百亚股份之后，今年重庆第四只新股，目前募资净额超过57亿港元，也超过今年前三只新股募资额的总和，金科成为重庆第一家同时在A股和H股上市的民营企业集团。

　　金科服务首日开盘价46.05港元

　　由于受境外疫情影响，金科服务选择在重庆朝天门来福士洲际酒店举行现场上市仪式，并与香港交易所连线举行。

　　金科股份董事长蒋思海、重庆市江北区委书记李维超、中国物业管理协会会长沈建忠、重庆市住房和城乡建设委员会主任乔明佳先后致辞。上午9点30分，重庆市副市长陆克华、中国物业管理协会会长沈建忠、金科股份(000656)实际控制人黄红云、金科服务董事长夏绍飞共同敲响了上市宝锣。

　　金科服务首日开盘价为46.05港元，较44.70港元发行价上涨3.02%。此次上市后，金科将成为重庆第一家同时在A股和H股上市的民营企业集团。

　　超额配售权行使可再募3.76亿港元

　　天眼查数据显示，金科服务成立于2000年7月18日，曾用名重庆市金科物业服务有限公司，注册地址在重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”。

　　本次金科服务共发行1.33亿股H股(假设超额配售权未获行使)，发行完成后总股本增加至6.33亿股，A股上市公司金科股份共持有金科服务3.42亿股，占其发行完成后总股本的53.97%。

　　金科服务IPO发售价定为每股H股发行价44.70港元，按此计算金科服务筹得的款项净额约为57.38亿港元。

　　业内人士指出，将来不超过15%的超额配售权行使，可额外再募资3.76亿港元。

　　外扩项目占总建面比重逐渐增加

　　11月17日上市首日，金科服务最高触及48.00港元，最终报收44.70港元，与发行价持平。同花顺数据显示，该股价对应的市盈率31.86倍，全天成交2505.12万股，换手率18.85%，总市值达到282.91亿港元。

　　金科服务目前共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.55亿平方米，共有487个物业管理项目，在管总建筑面积约为1.29亿平方米，是又一家巨无霸物业管理公司。

　　金科服务2017年~2019年度，公司的营业收入分别约为10.47亿元(如无标明均为人民币)、15.24亿元、23.28亿元，复合年增长率约为49.1%；净利润分别约为1.14亿元、1.64亿元、3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。

　　母公司金科股份的住宅物业仍然是金科服务主要的收入来源。2017年~2019年度，金科楼盘为金科服务带来的收益占同期总收益比重分别约为53.7%、46.2%、39.7%，占公司在管总面积的比重分别为66.6%、52.7%、47.1%，均有所下降。这表明金科服务外扩项目在管建筑面积正持续增长。2017年~2019年度，金科服务外扩项目占总在管建筑面积的比重分别为33.4%、47.3%、52.9%，公司对母公司开发的物业项目依赖程度逐渐下降。

　　国盛证券11月17日发表投资建议，预测金科服务2020~2022年归母净利润分别为6.11亿元、9.58亿元、13.89亿元，同比增长66.8%、56.7%、45.0%，对应每股收益分别为0.97元、1.51元、2.19元，2019~2022年复合增资率为55.9%。公司发行价对应2020~2022年市盈率，分别为39.6、25.3、17.4倍，行业可比上市物业公司对应2020~2022年平均市盈率分别为37.5、26.9、19.6倍。

　　考虑到公司强劲的市场化外拓竞争力以及良好的盈利成长性，给予公司目标价62.00港元(对应2021年35倍市盈率)，首次覆盖，给予“买入”评级。

　　正从社区服务转变为城市服务

　　此次上市仪式，主题为“为更好的我们”， 金科服务董事长夏绍飞发表了演讲《下一个十年》，并通过各项数据展示了金科服务十余年来的发展历程，以及未来十年的新变化。

　　夏绍飞在演讲中提到，金科股份营业收入从10年前的145亿元，到今天超过2000亿元，销售面积从当初不到200万平方米，到今年的2000万平方米，各项指标增长接近10倍。

　　夏绍飞表示，“12年的坚持与投入，金科服务满意度大幅度提升，圈粉无数，用市场口碑赢得了市场认可。下一个十年，金科服务将会励志成为全国领先的智慧生活服务商。”

　　夏绍飞还提到，“未来十年，金科服务将从社区服务转变为城市服务，让城市更加高效，充满活力。金科服务将由内向外，由社区向社会、向城市去构建大服务、大科技、大生态体系，并持续以人为本，以客户满意度为核心，去构建空间、生活、科技三个核心能力。”在三个核心的支撑下，加快服务、生活、城市、邻里、科技、共生6条赛道的全力打造，真正实现服务由社区走向社会，客户由家庭走向城市，科技赋能由内部走向公共赋能。

　　据了解，2020年上半年金科服务收入为13.69亿元，毛利为4.33亿元，毛利率为31.6%。纯利为3.02亿元。

　　纵深

　　今年12家内地房企分拆物业在H股上市

　　今年以来，内地房企分拆物业板块港股上市成为一种潮流。

　　数据统计显示，截至11月17日，加上金科服务，今年共有12家物业公司在港股上市。此外，也有不少物业公司在排队等待上市。融创服务、华润万象已经通过港交所聆讯，恒大物业、远洋控股、建发物业等也处在审核中。

　　物业公司为何热衷在港股上市？重庆瑞海律师事务所主任赵一岚认为，物业上市热潮的出现，称得上是天时地利人和。港股对物业公司上市门槛要求较低，对于房企来说，分拆物业管理业务上市有利于优化战略布局和企业价值提升，帮助企业开辟新的融资渠道，促进企业品牌价值和知名度提升，拓展市场份额，优化股东结构等诸多利好。更重要的是，物业管理行业是存量与增量并存的巨大市场，价值正在被资本市场认可。

　　根据中国指数研究院披露数据，预计到2025年，商品住宅销售面积将累计达到238亿平方米，按照百强企业住宅物业费计算，整体市场规模近1万亿元。到2025年，中国社区增值服务市场容量预计达1.8万亿元，未来行业规模将持续稳步增长。物管行业目前集中度不高，但行业Top10和Top100的市场份额一直在提升，头部企业的平均营收规模更大，净利润率也更高，营收和净利润的同比增速也更大。

　　链接

　　金科服务董事长是位从基层做起的80后

　　此次，金科服务在香港成功上市，作为董事长(董事会主席)的夏绍飞也大放异彩。

　　作为重庆最新上市公司的董事长，他究竟是什么来头？

　　公开资料显示，夏绍飞，40岁，属于80后，毕业于西南财经大学。作为金科股份实控人黄红云的爱将，夏绍飞属于老金科人，2002年4月至2012年1月，历任金科股份市场管理部的策划主管、营销经理、品牌主任、营销主任及高级营销主任，主要负责金科股份附属公司营销策划的协调工作。

　　自2012年1月至2014年8月，夏绍飞担任金科股份品牌物业部副总监，并随后晋升为总监，主要负责营销管理及物业管理的整体运营。

　　夏绍飞于2014年8月加入金科服务，时年34岁，并自那时起就一直担任金科服务董事会董事、主席。2020年5月起，夏绍飞调任执行董事，主要负责金科服务整体经营管理、策略规划、社区增值服务及技术服务。

　　而金科服务执行董事兼执行总经理罗传嵩，也是老金科人，现年45岁，负责金科服务日常管理及营运。罗传嵩的履历显示，他从金科服务基层做起，2002年12月加入金科服务并担任秩序维护部部门负责人，主要负责安全维护工作；2003年9月晋升为项目经理，主要负责项目营运及管理；自2009年3月至2014年8月，担任总经理助理，随后晋升为副总经理，主要负责客户服务、安全维护及物业管理项目。罗传嵩自2014年8月至2020年5月一直担任金科服务总经理，主要负责日常管理及营运。

（文章来源：重庆商报）

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