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作者:沈 彬
业主的车居然进不了自己家的小区,原因是开发商对车位搞“只售不租”——要么买动辄几十万的车位,要么接受越来越高的租金,要不然车子就不让进小区。以北京永靓家园来说,地下车位均价32万元/个,相当于房价的1/10。2021年3月入住时,业主的车辆可以免费停在地下停车场,但是到了当年4月1日,地下停车场开始交付使用,未购买车位的业主被禁止开车驶入小区。在业主向有关部门投诉之后,开发商只同意拿200个车位中的90个用来出租,但是租金高得惊人:产权停车位租金为1050元/月(包括120元的管理费)。
车位“只售不租”的问题再一次引发舆论关注,事实上这也是全国性的老大难问题,可以在网上检索到非常多有关“开发商车位‘只售不租’该怎么投诉”的帖子。在具体个案引发冲突之后,相关职能部门的介入也只是“劝导”开发商“租售并举”,并没有拿出强制性的手段。
按一般的法理模式分析,“归属”于开发商的车位、车库,愿意租还是愿意出售,都属于开发商的权利,但是在中国特殊的房地产开发模式之下,车位的“产权”有其特殊性。开发商从政府那里获得土地使用权利,建设房屋之后,再分户室、按面积分割卖给业主,形成复杂的建筑物区分所有权:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(《民法典》第271条)。建筑物区分所有权,意味着业主不仅对建筑的专有部分(房产证所登记的房产)享有绝对的所有权,还对小区的共有部分享有共有、共管的权利,这既是一种所有权,也是一种基于财产的成员权、公共管理权。
《民法典》第276条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。基于小区共同管理的原则,哪怕是产权归属于开发商的车位,其权利的行使也是受严格限制的,必须首先用于满足业主的需要,而不是用于营利。车位是一种使用目的受到法律严格约束的财产,不同于一般可以自由买卖、租赁的商品。《民法典》还规定,车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
明白了车位服务于业主的公共属性,有别于普通财产的排他性权利,也就该明白“只售不租”行为并不是在行使财产权,而是可能妨害了业主对于小区的共有、共管的权利。
一些开发商出于尽快回笼资金的目的,对于明显不敷使用的车位标了高价,其实就是利用小区里的天然垄断地位坐地起价,在收取高房价之后向业主攫取第二遍利润。另外,开发商(前期物业)利用手中的小区管理权,通过不买车位就不让业主车辆进小区、提出畸高的租金等小动作逼业主就范,可以说,这样的做法本身就是市场失灵的产物。但是,目前对于“只售不租”是否构成违反《民法典》第276条——没有“首先满足业主的需要”,司法政策还不是特别明确。不过,目前已经有若干法院判决“只售不租”政策违法。
希望这个老大难问题,不要一直拖下去,职能部门要拿出改革的勇气。过去30多年来房地产的高歌猛进,留下不少严重侵害消费者权益的积弊,比如“茶水费”“建筑面积”等,在“房住不炒”的新时代里,车位“只售不租”的老问题也该得到全面清理。(沈 彬)
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