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机构:海通证券
评级:优于大市
商业物业管理行家,提供多类型商业物业服务。宝龙商业早期为宝龙地产提供前期市场研究定位和后期商业运营管理服务,主要承接宝龙地产的开发物业,2014年后开始拓展第三方项目。双方长期的紧密合作为宝龙商业的运营管理团队积累了大量人才、管理经验和强大的品牌资源库。公司的主要商业项目为“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”四个品牌,主要瞄准中高端消费群体,是国内少有的能建立和运营多种类型商业物业的运营服务供应商之一。
商业+住宅物业,内生和外延拓展支持中长期成长性。宝龙商业主要业务线分为商业运营服务和住宅物业管理服务。2019年宝龙商业运营服务收入13.35亿元,住宅物业管理服务收入2.85亿元,2016-19年业务收入结构稳定,商业运营服务收入占比在80%以上。截止2019年底,宝龙商业在管项目有51个,其中46个为关联房企项目,关联房企项目在管面积占比在90%以上。2020年和2021年宝龙地产计划新开业的购物中心分别为11个和16个,我们认为新增购物中心将持续为宝龙商业提供收入增量。此外,宝龙商业积极外延拓展获得管理输出项目,2020年7月收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权,新增14个零售商业项目,建面56万平(不包括停车场),2020年承诺归母净利润600万元。
长期深耕长三角,区域基本面稳健且具有成长性。宝龙商业以深耕长三角为发展战略,2019年长三角地区合约面积占比约为54%,收入占比约为65%。长三角地区城镇化率和人均可支配收入均高于全国平均水平,消费潜力旺盛。从市场竞争情况看,长三角地区商业运营服务公司的集中度并不高,2018年前五大商业运营服务公司在管面积的市占率仅为12.8%,其中宝龙商业市占率约为1.4%,市场集中度有进一步提升的空间。
联手腾讯推出“纽扣计划”,打造智慧商业。公司经过多年的发展,建立了以PM系统为基础的综合线上生态系统。2018年公司和腾讯附属公司腾闻结为战略伙伴,推出“纽扣计划”,双方共同开发“宝龙悠悠”和“宝龙商+”微信小程序,并且将小程序和公司已有的PM系统无缝整合,使得管理团队、商户、业主和消费者多方数据汇集到一个平台。我们认为,用科技赋能物业管理能够使得商业管理团队更好的整合商户资源、提升商业资产对客流量的吸引力,从而实现商业资产长期稳定的收入和资产的保值升值。
投资建议“优于大市”。我们预测公司2020年EPS为0.44元人民币每股,我们给予公司2020年60-70倍PE估值,对应合理市值区间为180-211亿港元,对应合理价值区间为每股29.04-33.88港元,较DCF估值45.94港元折价26-37%,给予“优于大市”评级。(1港元=0.90人民币)
风险提示:关联房企竣工速度降低导致交付物业面积增速不达预期。
(文章来源:格隆汇)
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