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受网络流传恒大集团(3333 HK)的「恳请文事件」所影响,恒大股价一度大幅下跌,市场出现恐慌性抛售。其后恒大已发出公告指「恳请文」为捏造文件,并已向公安机关报案。
文件虽假,但却重新提醒市场对恒大现金流的关注,进一步引发投资者对恒大以至整合内房的忧虑。我们认为在「房住不炒」的大方向下,加上杠杆的限制下,未来仍然考验房企把握投融资窗口期的能力。我们继续看好杠杆水平相对较低、土储集中在高线城市、产品品牌较佳、拥有特别拿地优势的房企,如中海、华润、龙湖、世茂、金茂、建发、龙光等。
主要内容
一石激起千层浪。受网络流传恒大集团的「恳请文事件」所影响,恒大股价大幅下跌。其后恒大已发出公告指「恳请文」为捏造文件,并已向公安机关报案。然而公司股价于上周五仍然下跌,整个板块亦受到牵连,其他内房公司股价亦跟随下跌,尤其是杠杆比率较高的房企。
我们认为文件虽假,但内容指恒大借款量高却是事实,借壳深深房把地产业务重组在A股上市在一定程度上的急切性,重新提醒市场对恒大现金流的关注,加上恒大楼盘的割价速销活动,进一步引发投资者对恒大以至整合内房的流动性的忧虑。
房企现金流成关键。受「恳请文事件」所影响,内房现金流的问题倍受关注。加上近日被重提的「345新规」,房企融资之难度增加。在调控和去杠杆的大方向下,现金回笼成了各大房企重中之重的工作。恒大割价速销虽有夸大宣传之嫌,但从恒大官方公布的销售数据来看,均价的确有所下降。恒大首八月累计销售额同比上升22%至约4500亿元(人民币下同,特别指明除外);均价为每平米9130元,同比下降15%。长三角、大湾区等经济人口基础较佳的热点城市压力会相对轻一些。经济发展较弱,中西部、北部三四线城市的地产去化压力较大。
信用利差维持较大。地产对融资的需求甚高,亦是银行贷款流向的主要板块之一。截至6月,中国主要银行贷款余额约为165万亿元,其中房地产有关的贷款余额约47万亿元。当中约32万亿元为按揭贷款,12万亿元为房企融资。地产减债在国家控杠杆的过程中预期将会持续。外债方面,根据彭博统计,截至9月,中国房企总外债余额约2300亿美元,其中恒大外债规模约180亿美元,占整体市场约8%。受「恳请文」事件所影响,以恒大为首的高息债债价有所下跌。我们认为在风控为上的投资环境将会持续,加上再融资的峰期将至,信用利差将维持较大水平。
建议关注土储及资产负债结构良好的房企。政府「房住不炒」仍然是大方向,在行业控总债、去杠杆的环境下,我们认为房企明年销售增长及投资速度将受影响。低线城市将持续受压,融资环境预期仍然从紧,未来仍然考验房企把握投融资窗口期的能力。我们继续看好杠杆水平相对较低、土储集中在高线城市、产品品牌较佳、拥有特别拿地优势的房企,如中海、华润、龙湖、世茂、金茂、建发、龙光等。
风险提示:i)经济下行对销售压力;ii)调控政策持续
(文章来源:安信国际)
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