继上坤地产集团有限公司(以下简称“上坤”)3月末首次递交的招股书失效后，10月5日，上坤更新招股书再度向港交所冲刺，农银国际担任其独家保荐人。

　　募集的资金将用作开发公司现有物业项目宁波慈溪慈澜府、常州峯峰及佛山上坤瀚湖四季等的建设成本；偿还公司项目开发的两笔现有计息银行及其他借款；以及一般营运资金用途。

　　在全新的数据中，最亮眼的莫过于负债情况。

　　招股书披露，2017年至2019年上坤的净负债率一度高企，分别为684.9%、325.9%、118.8%。截至今年4月，上坤净负债率下降近45个百分点至73.8%，避开了“三道红线”中净负债率的警戒线，去杠杆取得较为明显的成效。

　　数据显示，上坤的现金短债比由去年年末的0.82倍增长至今年4月30日的1.4倍，现金及现金等价物能有效覆盖短期负债，剔除预收账款后的资产负债率从2019年末的83.31%降至今年4月末的81.8%。

　　对于财务结构的优化，上坤表示，公司密切监控债务水平，并把定期优化资产负债率纳入集团的重要发展策略。同时，为了确保公司拥有充足的现金流，上坤地产还会继续密切监控借款的到期情况和提高管理流动资金水平，以满足债务偿还、业务发展等现金需求。

　　据悉，公司2017年的经营现金流净额为-3850万元，2018年为-38.06亿元，去年已经回正，最新数据为11.06亿元。但作为一家仍需跑马圈地的年轻房企，要用到钱的地方还有很多，维持良性的财务情况是个长期课题。

　　收入方面，2017年至2019年，上坤营收分别为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率为150.5%。今年前4个月，上坤地产实现收入11.49亿元，与去年基本持平。

　　三年时间公司收益翻了约六倍，成长确实很快。不过从数据中可以看到，近几年其收益增速有所放缓，其物业销售收益增速也从2017年的480.7%降至2018年的9.7%。

　　同期，上坤实现溢利分别为0.35亿元、6.73亿元及6.77亿元，复合年增长率为342.3%。今年前4个月，上坤地产实现溢利1.58亿元。

　　收益及溢利缓升，上坤的毛利率并不稳定。

　　据招股书披露，上坤在2017年的毛利率约30.9%，2018年升至51.5%后去年又跌回40.8%，今年前四月其毛利率再次上升至51.6%。

　　对此，上坤表示，2018年取得较高毛利率，主要是由于上海·新城樾山璟里、上海·上坤樾山四季和上海·上坤樾山美墅的交付。

　　而去年及今年四个月毛利率攀升，则是得益于上海·新城上坤樾山明月及上海·上坤樾山半岛项目的交付使用，后者贡献了今年前四个月收益的95%。

　　除了住宅开发外，上坤还有商业物业项目，包括3座已经竣工的写字楼、2座已竣工的商业区购物广场及2个开发中或持作未来开发的商业物业项目。

　　作为一家沪籍房企，上坤十年前从上海起家，打着“做不到上海30强，绝不走出上海”的旗号，于2016年首入江苏进行全国化布局。

　　依托上海，做透长三角、进入、突破珠三角，培育布局长江中游、中原，机会突破山东半岛及成渝城市群。跟随其提出的城市群布局战略3+X，上坤已经成立了上海、河南、浙江、湖北、广东、江苏、安徽全国7大区域事业部。

　　招股书显示，截至2020年7月，上坤分布于全国14个城市的物业组合项目共49个，总土储约为412.93万平方米，目前的土地储备可供其2年开发，其中近70%的土储位于长三角地区。

　　在高度依赖长三角区域的同时，珠三角也被上坤视为未来发展重点区域，广东区域则是其进入大湾区的突破口。据悉，上坤广东区域事业部将成为公司的“第二总部”。

　　从两年前与保利、金地、碧桂园联合开发保利首筑桥头项目进入东莞开始，上坤在大湾区的动作频繁了起来。去年斩获丹灶地块，今年3月并购顺德两项目，5月及8月又在佛山落下两子。

　　此前，上坤曾计划今年在在大湾区获取新项目3个；明年布局4个以上独立操盘项目和2-3个合作项目；2022年、2023年分别布局6个项目、10个项目；到2024年，奠定公司在珠三角的标杆形象，落地核心商业项目。

　　进军大湾区的计划已经铺开，优化财务杠杆初见成效，二度上市也在路上了。接下去就看上坤能否在扩张的同时继续站在安全线内，并稳定好营收及毛利率水平了。

（文章来源：界面新闻）

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