IPO市场火热，最近又有一只值得留意的股份；就是获得腾讯控股(00700)及京东集团-SW(09618)入股的卓越商企服务(06989)。物管股近年来在上市后表现出色，卓越商企服务亦备受市场留意，加上得到9名重量级基石投资者合共认购1.5亿美元新股，占发行规模最多达41.7%，大热可期。腾讯早前已先后入股世茂服务和恒大物业两间物管公司，可见腾讯只看上具实力的物管公司，反映卓越商企服务之综合实力及前景，应可看高一线。

　　据招股书披露，集团业务主要覆盖大湾区和长江三角洲两大经济中心区，以及其他具有高潜力的城市。

　　截至2020年5月31日，集团于34个城市，管理总面积达2,580万平方米的331个项目，并已累计签约管理42个城市总面积3,680万平方米的401个项目。值得留意的是集团的主要业务是向商务物业提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务，将是港股第二家上市的商务物业管理公司，且是大湾区高端商务物业管理第一股。自1999年成立，一直专注商务物业管理服务已约廿载，拥有良好的市场声誉和优秀品牌。依托大湾区经济发展的亮丽前景，卓越商企服务的未来业务将有望保持显著快速增长态势。

　　大湾区商务物服第二

　　事实上，从过去3年的往绩表现，也不难看出大湾区对其业务发展具有强大动力。跟进向商务物业提供基本物业管理服务所得收入计算，公司在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二。在2019年，来自大湾区的基本物业管理收入占比超过66%，而2017至2019年间的复合年增长率亦达到23.7%。这除了有助集团继续巩固其在大湾区高端商务物业 (指甲级或超甲级商厦) 市场的龙头地位外，亦为其未来扩张至其他地区奠定基础。在大湾区内，集团客户不少是来自于高科技或互联网等新经济领域。

　　强劲的外部拓展能力

　　由于与这些公司长期合作，客户在全国各地的持续扩张，也成了集团不断扩大其业务地理覆盖版图之助力。在过去三年，集团随客户的业务扩张而于各地建立新的据点，特别是在富裕的长三角地区。此外，第三方业务拓展和并购，按在管面积计，期间的复合年增长率达109%，而收入的复合年增长率更达约143%。根据2020年首五个月的业务数据显示，来自长三角地区的在管面积及收入增长更上一层楼，同比增长分别达到2.12和4.59倍，相对至约611.8万平方米，以及约1.74亿元人民币。

　　卓越商企服务在招股书中亦已明确了其在大湾区及长三角地区的深耕下沉计划，将在区内一线城市外，发力拓展至新一线城市。再加上其他具发展潜力的城市的拓展，集团未来佳绩可期。另外，与其他商务物管股不同，卓越商企服务来自第三方开发商项目的收入占比亦不断提升。截至今年五月底，相关占比已扩大至58.4%。反映出集团的综合实力十分强大。上述因素推动下，集团业务于过去三年显著增长，复合年收入增长率达39%，年内利润的复合年增长率则达约31%。今年首五个月，收入同比大升约60%，期内利润更同比升近99%。上半年疫情下有此佳绩，下半年业绩料将更佳。

　　【作者简介】聂振邦 (聂Sir)

　　毕业于香港理工大学金融服务系，

　　超过17年从事金融业和投资教学经验，

　　四本投资和理财书籍的作者。

　　香港证监会持牌人

　　【声明】笔者确认本人及其有联系者均没有出现以下两种情况，其一是在执笔前三十天内曾交易上述分析股票；其二在文章发出后三个营业日内交易上述的股票。

　　此外，笔者现时也并未持有上述股份。以上纯属个人研究分享，并不代表任何第三方机构立场，亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出投资决定。

（文章来源：凤凰网港股）

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