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2021年1月1日起,“三道红线”融资新规将在房地产全行业全面推行。“红线”高压下,房企陆续将降杠杆、降负债提上日程。
对于剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍,“三道红线”齐踩的房企来说,紧迫感更为突出。
9月17日,作为“三道红线”齐踩的典型房企,恒大率先作出表率。当天,中国恒大发布公告,将使用自有资金提前偿还15.65亿美元债券,折合人民币106亿元。
而作为同样“三道红线”齐踩的绿景中国地产,“红线”落地前,又将如何面对“红线”所带来的压迫感?
“三道红线”齐踩
之所以“三道红线”让各大房企提心吊胆,在于“红线”的踩线情况将直接影响房企的融资待遇。
融资新规规定,“三道红线”均超过的房企被列为“红档”,有息负债规模不得增加;超过“二道红线”的房企被列为“橙档”,有息负债规模年增速不得超过5%;只超过“一道红线”的房企被列为“黄档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超过的房企被列为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。
从2020年半年报来看,绿景中国地产的负债情况并不乐观,剔除预收款后资产负债率74.36%;净负债率147.65%;现金短债比0.98;“三道红线”均踩。也就是说,如不及时改善公司的负债情况,遵照融资新规,2021年开始,绿景中国地产将不得新增有息负债规模。
近几年来,绿景中国地产有息负债增速放缓,但仍保持持续增长态势。数据显示,2017年—2019年,绿景中国地产有息负债分别为187.99亿元、233.24亿元、259.76亿元;分别同比增长56.97%、24.07%、11.37%。
此外,2020年上半年末,绿景中国地产有息负债为293.99亿元,和2019年中期的239.93亿元相比,增长22.53%,增速再次抬头。
易观智库房产中心研究总监严跃进告诉财经网,有息负债规模不能增加,一定程度上会限制企业资金,从而影响企业扩张,对房企发展影响较大。
而在“三道红线”给绿景中国地产带上“枷锁”之前,绿景中国地产在融资上本就不占优势。2020年2月,绿景中国地产发行年利率为11.5%的4亿美元债,提高3个百分点借新偿旧;3月,绿景中国地产再发年利率为12%的4.5亿美元优先票据。
中指研究报告指出,2020上半年央行共进行3次降准,并进行多次公开市场操作,保持资金流动性合理充裕,房企综合融资成本较去年同期有所下降。在此大背景下,绿景中国地产融资成本不降反升。2020年上半年,绿景中国地产有息贷款平均融资成本为6.9%,较2019年上半年的6.2%,上升0.7个百分点。与此同时,上半年,公司融资成本约为6.86亿元,较2019年上半年的4.9亿元,涨幅高达40%。
降负债难上加难
对于“三道红线”齐踩的绿景中国地产来说,当务之急就是降负债。不过要想摆脱“红线”的“束缚”却并不容易。
2020年6月末,绿景中国地产有息负债为293.99亿元;股东权益为126.73亿元。也就是说,如果要将净负债率从现有的147.65%降至100%以下,在维持现金和净资产水平不变的情况下,绿景中国地产还需将有息负债“减负”约60.39亿元。
此外,2020年6月末,绿景中国地产银行结余及现金106.87亿元;公司短期债务109.29亿元。这也意味着,绿景中国地产要想将0.98的现金短债比提升到1以上,还需减轻2.42亿元的短期债务。
不过,让绿景中国地产降负债难上加难的,还是其以城市更新项目为主的发展模式。
2020上半年,绿景中国地产参与深圳白石洲城市更新项目、深圳黎光城市更新项目、珠海东桥城市更新项目。 此外,绿景中国地产财务总监兼公司秘书陈健民还在中期业绩会上表示,“绿景中国地产未来项目超过90%都是城市更新项目。”
城市更新的优势在于收益较高。重仓城市更新项目的绿景中国地产也因此在2020年上半年实现毛利率65.1%,明显高于其他房企。克而瑞数据显示,2020年上半年,行业179家样本房企毛利率中位数为31.3%。
但城市更新的风险同样也非常明显,具有“拆迁难、周期长、资金需求大”等特点。
2019年,公司城市更新项目绿景红树湾壹号实现合同销售额44.64亿元,确认销售收入44.87亿元,占公司房地产开发与销售收入比重的75.3%,成为当年营收贡献的主力军。然而,从投入到产出,该项目花费超6年时间。据中国经营报报道,原定于2015年下半年开盘预售的绿景红树湾壹号,因未取得销售许可,入市时间延期3年,直至2018年10月才开盘销售。
此外目前,绿景中国地产手握深圳最大旧改白石洲项目。项目总计容建筑面积为358万平方米,分三期进行开发。除非有不可预知的情况,该项目的总体开发周期预计为八至十年。
严跃进向财经网表示,城市更新项目时间周期长,资金回笼难度大,所以某种程度上来讲,企业的资金压力相对较大。
此外,中期业绩会上,绿景中国地产执行董事兼行政总裁唐寿春直言,“虽然公司在净负债率方面意识到有所偏高,但在白石洲旧改大规模入市销售之前,这个指数还是会有所上升。”
盈利能力锐减
不光降负债难,绿景中国地产还面临着盈利能力锐减的尴尬处境。
半年报显示,2020年上半年,绿景中国地产合同销售额约24.63亿元,同比下滑39.74%;实现总收益24.62亿元,同比下跌约28%;公司股东应占盈利约3760万元,同比下跌约96.2%。
重仓城市更新项目是绿景中国地产收入不稳定的主要原因之一。绿景中国地产在财报中解释,2020年上半年,在专注城市更新项目开发运营的特殊商业模式下,集团每年销售、结转项目不均的周期性波动依然存在。
2020年上半年, 公司房地产开发与销售所产生的收益约为 20.31亿元,同比下跌约32.0%, 主要由于去年同期深圳绿景红树湾一号确认收入约 27.5亿元,基数较大;而今年推盘主要集中在下半年。
绿景中国地产也数次在公开场合表达出对于白石洲项目的厚望。2019年业绩会上,唐寿春曾透露,白石洲项目计划将进行三期滚动开发,并预计在2023-2030年进入销售、现金回笼阶段。
今年的中期业绩会上,唐寿春再度更新白石洲项目的最新动态,“白石洲项目的各个环节基本上达到预期。现在进展分为两条线,业务层面上,从去年开始启动签约,日后取得实施主体后,就会马上动工;另一方面,下半年会把剩余75%股权大部分注入上市公司,全面进一步主导推进项目。”
毫无疑问,白石洲项目的落成将给绿景中国地产带来巨大收益。但在白石洲项目产生收益之前,绿景中国地产还需爬过负债和盈利下滑两座“高山”。一面是急需改善的“三道红线”,一面是急速走下坡路的盈利能力,困难重重的绿景中国地产将如何破局?
(文章来源:财经网)
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