机构：兴业证券

　　投资要点

　　我们的观点：由于结转节奏变化及外部事件影响公司全年业绩出现下滑，预计FY2021 公司的收入有望回升，主要源于 FY2021 计划竣工交付增长(香港预计70 亿港元已售未结将于 2021 财年入账，内地 2021 财年计划竣工达 114 万平米，2020 财年竣工 25 万平米)。期内公司也相继剥离了长沙新世界等 5 个非核心业务资产包项目，提高周转和优化物业组合。公司的投资物业收入保持稳定增长，未来综合体尤其内地综合体项目开业速度还将加快。公司保持稳定派息额，当前股息收益率为 5.35%。当前股价对应 FY2020 PE 为 15 倍。

　　业绩符合预期，保持稳定派息：FY2020 公司实现营业收入 590 亿港元，同比下降 23%，其中物业销售、物业投资、道路、建筑、保险、酒店和其他业务分别占 33%、7%、4%、28%、10%、2%、16%。扣除公允价值变动等后的基本溢利为 66 亿港元，同比下降25%。毛利率为 33.8%，同比增长 1.2 个百分点；调整后利润率为 11.2%，同比下降0.3 个百分点。全年业绩下滑主要为结转节奏变化导致，但公司持续保持稳定派息，全年每股派息(股份合并后口径)204 港仙，同比持平。

　　香港销售增长平稳，内地销售小幅下降：FY2020 公司在香港实现权益销售金额 132亿港元，同比增长 25%，略低于预期。FY2021-2023 公司在香港的销售目标为平均 200亿港元，三年可售货值约 300 万平方尺，重点项目大围站三期、西九龙写字楼项目即将推售。内地方面，受到公共卫生事件影响，公司全年实现销售金额 182 元，同比下降 8%，公司产品定位高端，全年住宅平均售价超过 38000 元/平米，高于行业平均水平。

　　保持土地储备规模：截至 FY2020 公司在香港的土地储备为 908 万平方尺，同比持平，其中物业发展和投资物业分别占 46%和 54%。公司在内地的土地储备为 648 万平米，同比持平，其中销售住宅占 52%。公司通过多元化渠道在内地拿地，重点发展大湾区，积极参与城市更新改造项目，年内在长三角通过招拍挂在杭州和上海摘取 2 幅地块，将分别打造为 K11 综合体项目和高端商业综合体项目。

　　香港投资物业收入高速增长，内地保持韧性：期内 Victoria Dockside 和 K11 ATELIERKings Road 项目全面开启运营，公司在香港实现租金收入 26 亿港元，同比增长 33%，预计 FY2022-2025 将分别有一个项目新投入(部分)运营。内地投资物业租金收入为18 亿港元人民币，同比增长 2%，目前公司的内地投资物业正处在快速发展阶段，预计未来 5 年每年都将有 1-2 个项目新投入(部分)运营。

　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、市场流动性收紧、合约销售不及预期、人民币大幅贬值、租金收入不及预期

（文章来源：格隆汇）

Tags： 新世界发展(00017.HK)：保持稳定派息 投资物业蓬勃发展