在房企分拆物业公司上市潮的推动下，卓越集团也顺利借助旗下物管公司卓越商企服务集团有限公司(下称“卓越商企服务”)实现与资本市场的亲密接触。

　　10月19日，卓越商企服务正式在港交所主板挂牌上市，开盘报价11.40港元，较招股价高开6.74%。截至当日收盘，卓越商企服务报11.00港元/股，总市值约132亿港元。

　　然而，在其上市不到三日里，物管股连续上演下跌行情。其中，雅生活服务跌超5%，蓝光嘉宝、鑫苑服务跌超4%，时代邻里、奥园健康等跌超2%，保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等集体跌超1%。截止10月22日收盘，卓越商务每股报10.78港元，跌破发行价。

　　对此，英大证券首席经济学家李大霄向《华夏时报》记者表示：“此前物业股的股价一路高涨，主要是由于市场估值过高。当潮水逐渐褪去，市场开始恢复理性，未来物业股表现仍将进一步回归。”

　　除了股价下跌之外，随着卓越商企服务财务数据的公开，其运营能力能否受到市场认可，目前还是一个未知数。

　　上市四日跌破收盘价

　　10月19日，卓越商企服务正式登陆港股资本市场(证券代码：6989.HK)，成为继银城生活服务(1922.HK)、宝龙商业(9909.HK)后，第31家物管上市公司。同时，它也是大湾区商务物管第一股。

　　然而，在其登陆港股市场第三天，港股物业板块却遭遇了整体性大幅回调，多只个股跌幅在20%——40%之间。《华夏时报》记者梳理发现，从10月21日开始，港股物业股已开始出现回调，截止目前，物业股大势仍未见起色。

　　记者查询发现，就涨跌幅情况来看，有12家上涨，17家下跌；在20日涨跌幅中，仅有国锐地产微涨，其余33家普跌；就10日涨跌幅情况看，就5日涨跌幅情况看，仅有国锐地产微涨。

　　截止记者发稿前，卓越商企服务每股报10.78港元，已跌破上市首日收盘价。

　　李大霄向《华夏时报》记者表示：“物业板块多数个股本身估值就处于高位，是市场回归理性的表现，目前处于修正阶段。”

　　面向未来，物业管理企业发展如何？

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受《华夏时报》记者采访时表示：“将来房地产将向存量倾斜，在这一过程中，物业服务企业的功能、性质也会随着发生重大改变，未来的发展趋势可圈可点，关键在于寻找利益增长点，在这一点上面临着重大的战略突破。”

　　盈利能力受质疑

　　作为“大湾区商务物管第一股”，卓越商企服务上市遇冷，未来走势也令人担忧。随着其2019年债券年度报告的发布，企业过去运营状况的神秘面纱被揭开。从报告中可以看到，卓越商业经营、投融资各个维度都在全面收缩。

　　记者了解到，卓越商企服务有两大服务产品线。一是物业管理服务和增值服务。其中，物业管理服务包括清洁、保安、园艺及维修与保养，为公司收入主要来源，占2019年总收入之86%；而增值服务则包括前期物业顾问咨询、二手物业租售代理等，占2019年总收入之11%；二是金融服务、公寓租赁服务等，占2019年总收入之3%。

　　从盈利能力来看，2017年-2019年，卓越商企服务毛利率分别为24.6%、23.1%、22%，增值服务毛利率由2017年的29.5%跌至25.3%。

　　而在中国指数研究院发布的《2020中国物业服务百强企业研究报告》中，2019年百强物企的平均毛利润率为24.02%，增长0.46个百分点，其中增值服务毛利率均值在40%。这意味着卓越商企服务的毛利率尚不及行业平均。

　　“公司增值服务的比率较少，未来增长存在一定的不确定性。”安信国际在相关研报中表示。

　　除毛利率下降外，其现金流也在大幅减少，2019年卓越商企服务经营活动产生的现金流净额约为34亿元，同比降低54.58%；筹资活动产生的现金流净额为-7239.68万元，同比降低-100.37%。

　　记者查询资料发现，卓越商企服务近两年属负债率高企，2019年负债率高达102%，截至2020年5月31日负债率升至178.6%。

　　“无论是房地产剥离物业还是物业拓展经营，这些过程中都会催生出多种问题，新旧问题的交替也是对企业经营能力的考验，针对问题解决问题才能获得长远发展。”宋丁向《华夏时报》记者表示。

　　针对卓越商企服务经营能力及未来发展计划等问题，《华夏时报》记者致电致函卓越商企服务进行采访，但截至发稿，尚未收到卓越商企服务方的回复。

（文章来源：华夏时报）

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