10月29日，金辉控股(09993.HK)在港交所敲响上市钟声。

　　据了解，金辉控股发行价格为4.3港元/股，融资额为25.8亿港元。金辉控股也成为近年来少有的，在港股IPO中能在高位区间定价的房地产开发企业。

　　此前，金辉控股香港公开发售部分及国际配售部分皆超额认购，其中香港公开发售认购倍数达1.72倍，有效认购申请超过16.500份，受到机构及个人投资者的大力热捧。

　　实际上，在房企监管新规出台后，金辉控股成为第一家完成IPO的房企，并在高位完成定价，也与其过往经营风格相关。在房企融资增速被严控的大背景下，稳健型房企可能更受资本市场青睐。

　　金辉控股1996年起家于福州，2004年开始进行全国化布局，2009年将总部迁至北京。截至2020年7月31日，金辉控股共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，覆盖全国的31个城市。

　　24年的行业经验使金辉控股取得了优秀的成绩，在中国房地产业协会颁发的“中国房地产开发商前50强”中位列第36名，并获“中国房地产开发企业品牌价值30强”。

　　稳健成就硬实力

　　招股书显示，金辉控股是一家全国布局、区域聚焦、城市领先的大型地产开发商，专注于为首次购房者及改善型购房者提供优质且多样化的住宅物业。

　　与其他“激进派”房企不同的是，金辉控股这几年走的比较稳健。稳健的打法也使得财务数据、土储规模等硬实力十分突出。

　　招股书显示，2017年、2018年及2019年，金辉控股的年收入分别为人民币117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率达48.5%，其中2019年度增幅高达62.56%，这一增速远远超过不少头部房企。

　　据最新公布的2020年债券半年度报告显示，上半年金辉控股实现营业收入109.72亿元，同比增长7.15%。

　　同时，招股书显示，截至2020年前四个月，金辉控股毛利率为26.6%，较2019年全年的21.8%上涨4.8个百分点。

　　土储方面，金辉控股的土地储备广泛分布于长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域，并聚焦核心城市群。截至2020年7月31日，金辉控股的总土地储备为2908万平方米，其中二线城市和都市圈城市的土储占比为93.3%。

　　值得注意的是，金辉控股的债务结构在持续改善中，负债水平优于行业大多数公司。

　　2017年、2018年、2019年、2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率分别为54.8%、50.7%、47.7%、46.6%，呈逐渐下降趋势。

　　2019年中期，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数为51%。

　　今年，联合国际将金辉的国际长期发行人评级上调至“BB”展望稳定，惠誉也上调至“B”展望正面；而标普对金辉的评级持续稳定，保持“B”展望正面。此外，在国内债券市场，联合信用评级有限公司连续四年给予金辉主体长期信用评级“AA+”。

　　由于“硬实力”突出，金辉控股此次IPO融资额为25.8亿港元，成绩傲人。与之可对比的是，今年早些时候上市的港龙中国地产(06968.HK)，募资规模不足15亿港元。

　　服务考验软实力

　　从目前行业发展趋势来看，房企从过去依靠土地增值获取利润的时代已经过去，精细化运营，提高产品和服务成为房企的发力点，品牌和价值的体现成为新的着力方向，提高“软实力”成为重中之重。

　　尤其是，后疫情时代，居住的安全性、舒适性、健康性开始影响着人们未来的购房逻辑。

　　实际上，金辉控股一直非常注重产品相关“软实力”的打造。招股书显示，金辉控股拥有四大产品系，分别是针对首置客户的“优步系”产品，针对首改客户的“云著系”产品，面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。

　　其中“优步系”、“云著系”产品占据金辉权益建筑面积约57.8%。仲联量行行业报告显示，专注首置、首改需求的地产企业将受益于居民收入增加所带来的需求增加、较小的回款压力，此外这一市场还在减税及首付比例方面更易得到政策支持、受到调控政策的影响也较小。

　　也就是说，金辉控股的产品体系划分合理，融入了各个区域和各个城市的文化理念，打造出更符合各类置业人群的需求，而不仅仅是“照搬照套”。

　　正是基于这样的产品理念，金辉控股在全国的31个城市，包括北京、上海、重庆、福州、杭州、苏州、西安、南京、合肥等一、二线城市均抢占C位，形成了独特的竞争力。

　　在产品研发方面，金辉控股一直致力于在“智慧科技、健康人居”方面的研究，基于物联网、人工智能、大数据等技术，创造“安全、健康、便捷”居住体验，同时也创造“关爱、娱乐社交”等精神层次的场景应用，用智慧科技赋能健康人居。

　　具体来看，金辉控股通过周界入侵报警系统、智慧门禁、可视对讲系统等6个子系统之间的联动，实现多种场景联动，构筑5重安防体系，打造了物防、技防、人防相辅相成的社区安防体系。

　　据了解，在户内空间，金辉控股围绕“水、空气、温湿度、光环境”等几方面，创造健康的居住空间。在温度调控方面，独创了“因人而异、因时而异”的智能温度控制算法，在光环境方面，自主研发了安装在门框上的“平衡指引”灯。

　　此外，在关爱和社交方面，金辉控股也在探索一些新的应用。比如 ，基于人工智能分析技术，实现了老人儿童出界报警等智慧化应用；无需佩戴任何设备，即可记录运动数据和能量消耗等数的“无穿戴AI智慧跑道”；智能共享图书柜等。

　　展望未来，金辉控股硬实力和软实力两手抓，为业绩的稳定增长保驾护航。一边“求发展”“控风险”稳健发展，一边深造、打磨产品，聚焦产品品质，打造一个有金辉特色的高质量发展样本。

（文章来源：时代周报）

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