10月30日，央视《经济信息联播》聚焦主题报道——“三条红线”之下的房地产行业发展及房企转型。

　　在该报道中，北京大学光华管理学院金融学系助理教授张宇接受采访时表示：“轻资产运营是房企转型的重要方向”，他认为，在国内已有一类房企通过发展代建业务实现了轻资产化运作。据介绍，目前，绿城、雅居乐、金地、建业等房企都已布局代建业务。

　　今年7月，绿城管理控股(以下简称“绿城管理”)作为国内房地产代建行业第一股登陆香港联交所，受到了资本市场和业内的关注。

　　“三条红线”之下，代建行业成为房企向轻资产转型所引发的“风口”

　　据悉，成立于2010年的绿城管理，是中国房地产轻资产开发模式的先行者、引领者，连续多年蝉联中国房地产代建运营引领企业TOP 1。绿城管理的上市成功打响了头部企业上市第一枪。同时，也给房地产企业从高杠杆向轻资产转型，以及分拆代建业务上市，提供了积极的示范效应。

　　今年下半年以来，监管部门多次释放房地产金融政策收紧的信号，其中以8月份提出的被称为“三条红线”的房地产金融审慎管理政策最为有代表性，国内房地产企业的新增融资在进一步监管之下势必受限，业内人士指出降杠杆将成为房企未来发展的主旋律。

　　降杠杆的大趋势，也使得房地产行业的增长逻辑悄然生变。从最初的“土地红利”时代到“金融红利”时代，再到目前的“管理红利”时代。行业的变迁中，轻资产的代建模式大概率将成为房地产发展路径下的必然选择之一。

　　与传统资本密集型的房企开发模式不同的是，代建模式所具备的优势十分明显。

　　首先是轻资产运营。由于土地及部分开发资金是委托方承担，代建商只要根据客户对项目开发类型、项目规划设计、品牌授权等需求，提供相应的代建服务，并收入服务费，不需要承担土地成本，因此该模式营运下的杠杆率也要优于传统房地产开发企业。

　　其次是具备抗周期性。代建行业不管在房地产行业高景气度还是低景气度之下，业务拓展影响比较小。特别是在房地产行业景气度不佳的形势下，抗风险能力较差的中小型房企会选择代建模式开发项目，进而给代建服务商带来收益。

　　最后一点是代建模式的盈利水平更佳。代建服务商利用其轻资产模式之下的规模化开发管理能力、高营运效率的管理流程、供应链管理能力，优秀的人才梯队和执行团队，以及品牌溢价等综合优势，而且无须承担土地成本及开发资金有助节省财务费用，往往能从开发项目中得到更高的利润率。

　　虽然近年来各大房企纷纷选择进入代建市场，与海外成熟的代建市场比较，我国代建市场才处于起步阶段，整体渗透率不足10%，与欧美等发达国家20-30%的渗透率相比，显然，我国代建行业市场渗透率仍有不小的提升空间。未来数年，代建行业的市场空间有望持续快速拓展，根据中指院报告预计，2020-2024年国内代建市场的新订建筑面积复合增速为23.5%，预计2024年行业的新订建筑面积达到约1.94亿平方米，对应的代建行业渗透率约为14.7%，也对应合约额约为7.3万亿，这也意味着，数千亿的收入规模或市场空间，代建已经成为继物业管理之后，房地产细分领域中最具吸引力的市场之一，也成为了行业转型和需求爆发下出现的风口。

　　因此，作为代建行业一哥及代建第一股的绿城管理，有望借助资本市场力量，发挥出其出色的轻资产运作能力，引领业务创新，持续强化品牌影响力，并在行业集中度提升过程中，继续拉开与其他竞争对手的距离，充分受益于即将到来的代建行业黄金发展期。

　　保障房业务打开代建行业成长的“天花板”，城市更新带来新商机

　　据绿城管理CEO李军在接受央视远程视频采访所言：“代建是一种轻资产开发模式，符合投资与开发相分离的大趋势，这也符合供给侧改革的要义。”

　　(图片来源：央视《经济信息联播》房地产市场观察报道)

　　绿城管理CEO李军所提到的房地产行业供给侧改革，旨在强化民生保障。供给侧结构性改革的目标着眼于房地产市场当前的挑战与长远的发展，首先是改善供给结构，其次是加大租赁住房的供给，此外，还要求着眼于存量住房的提质改造，包括老旧小区改造和城市更新。

　　我们知道产生代建需求主要来自于三大客户群体，一是房企，二是政府，三是其他代建需求者。其中，三旧改造、城市更新等来自政府的需求正快速显现，成为了代建行业的新商机，当前，保障房业务正逐步打开代建行业成长的“天花板”。

　　根据住建部统计数据，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿元，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

　　近两年，监管部门针对三旧改造、城市更新的政策也在持续落地。去年12月，中央经济工作会议提出“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。而在今年，财政部、住建部等部委均从各个方面强调推进老旧小区改造，包括将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围；鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造等。

　　2020年中期报告显示，绿城管理控股现有政府代建项目在建面积2418.8万平方米，较去年同期1741.7万平方米增长38.9%，政府代建项目已成为公司在建面积增速最快的业务，反映出较好的发展机会。作为中国最大的代建保障房公司——绿城管理的未来将持续受益于该项业务广阔的市场空间和稳定的政策扶持力度。

（文章来源：格隆汇）

Tags： 绿城管理控股引领轻资产模式 为“三条红线”房企转型提供范本