广州秋日的暖阳里，生活在增城区荔城街夏街村的居民们安宁而闲适，接下来的几年内，他们将迎接一场规模浩大的整体拆迁。

　　当地一位官方人士告诉《中国经营报》记者，夏街村的改造方式为全面改造，这意味着将进行大面积拆迁。据了解，夏街村旧改项目拟改造总用地面积约37.36万平方米，所涉户籍人口约4200人、户数约1600户。

　　2020年6月份，港资地产商新世界发展有限公司(00017.HK，以下简称“新世界发展”)宣布成为夏街村旧改项目的合作意向企业，预计投资总额超过200亿元。

　　在广州的城中村改造史上，夏街村旧改项目的投资规模屈指可数。新世界发展在最近的信息披露里，已将夏街村旧改项目视作其潜在土地储备，但实际上该项目仍处较早的前期阶段。

　　多位夏街村居民在受访时告诉记者，最终是否由新世界发展主导夏街村旧改项目，取决于它所提供的拆迁安置补偿条件。这位当地官方人士亦向记者确认，夏街村旧改项目实施主体并未落定，须在基础数据调查完毕后再由村民代表大会表决选择最终的合作企业。

　　但新世界发展显然已捷足先登。记者从一位知情人士处获悉，夏街村旧改项目在今年公开选择合作意向企业的招标过程中，只有新世界发展这一家企业参与了投标。多位夏街村居民向记者表示，他们也不清楚其中的原因。

　　与其他城中村改造项目不同，夏街村旧改项目面临的状况极为复杂。在夏街村改造范围内，迎恩街(又称为“夏街古驿道”)蜿蜒穿过，这是广州城区仅存且保存完好的古驿道。此外，夏街古驿道沿线两侧还保留着风格完整的祠堂、古民居等9处文物遗存。

　　因此，夏街村旧改项目更为重要的是改造方式，如何进行保护性开发。“项目改造范围内的文物古迹是不允许被拆除的，必须要保护文物。”上述当地官方人士说。

　　只有一家企业投标

　　今年6月份，夏街村旧改项目公开选择合作意向企业的招标过程里，新世界发展中标几乎没有悬念。

　　早在2019年9月份，夏街村旧改项目指挥中心对外开放时，新世界发展曾给夏街村居民每人赠送了一盒中秋月饼。

　　现在穿行在夏街村内，已有新世界发展张贴的宣传城中村改造的大幅广告。但这些夏街村居民们也不清楚新世界发展在何时介入了夏街村旧改项目。

　　据悉，夏街村旧改项目公开选择合作意向企业的中标主体为广州新睿实业发展有限公司(以下简称“广州新睿”)，其由新世界发展间接持有51%的股权。

　　新世界发展在最近的信息披露里，已将夏街村旧改项目视作潜在土地储备，拟将其打造成以精品街区、高端酒店为中心，集创新产业、品质居住、商务办公、特色商业、创意文化以及休闲体育于一体的复合功能居住产业区，计划总投资逾200亿元。

　　尽管夏街村旧改项目投资巨大且备受瞩目，但记者从一位知情人士处获悉，夏街村旧改项目公开选择合作意向企业的招标过程中，仅有广州新睿参与了投标并顺利中标。

　　“不清楚只有这家企业投标的原因。”这位知情人士说。多位夏街村居民对此也不知情，均表示夏街村经济联合社才掌握引入新世界发展成为合作意向企业的原委。

　　新世界发展在参与夏街村旧改项目上已抢先一步，但并没有锁定其作为最终实施主体的资格。

　　根据广州市增城区旧村庄全面改造项目报批程序，整个流程共分为计划申报、实施方案编制、实施方案审批、实施方案批复、项目实施等5大阶段，目前夏街村旧改项目则处于实施方案编制阶段的前期，公开选择合作意向企业后，下一步将进行基础数据调查。

　　“基础数据调查结束后将再次由村民代表大会表决选择最终的合作企业，实施方案也须经村民代表大会表决通过。”上述当地官方人士向记者介绍，“现阶段公开选择的合作意向企业还不是最终的实施主体。”

　　多位夏街村居民在受访时向记者表示，最终会否让新世界发展作为实施主体进行改造，取决于它到时候能够开出的拆迁安置补偿条件。

　　中标夏街村旧改项目合作意向企业后，广州新睿将负责协助开展初步改造方案编制、改造政策宣传和“两违”(违法用地、违法建设)建设控制以及经济效益测算等前期工作。

　　围绕逾200亿元投资规模的夏街村旧改项目，注定将是一笔利益丰厚的生意，而分食蛋糕的也非只有新世界发展。

　　广州新睿其余49%的股权由广州新恒城市更新投资有限公司(以下简称“广州新恒”)持有，其在2019年10月份刚刚设立，由3名法人股东合资设立，其中持股42.85%的广州市天穗达投资有限公司(以下简称“广州天穗达”)，指向了海南商人张国明控制的天伦控股有限公司(以下简称“天伦控股”)。

　　张国明在广州布局了一系列房地产生意，这其中包括夏街村旧改项目。据此前公开信息，早在2019年1月份，夏街村旧改项目已经举行过一次城中村改造选择合作意向企业的表决大会，而当时的表决结果即确定为天伦控股。

　　不过，记者暂时无法查证天伦控股能够介入夏街村旧改项目并选择与新世界发展合作的原因。

　　除了广州天穗达持股42.85%以外，广州市志远实业有限公司(以下简称“广州志远”)、广州恒泰置业发展有限公司(以下简称“广州恒泰”)分别持有广州新恒38.78%、18.37%的股权，广州志远、广州恒泰均为自然人独资企业，且均在2019年9月份设立。

　　据记者查询了解，广州志远、广州恒泰穿透后的自然人股东分别为蒋志炜、陈泽栋。其中，蒋志炜是广州增城一名本地商人，从事装修建材等生意；而陈泽栋的身份背景无从可查，其名下生意寥寥无几。

　　记者亦不清楚蒋志炜、陈泽栋等自然人股东最初通过何种方式介入到夏街村旧改项目，以及是否存在相关利益安排。此外，考虑到夏街村旧改项目预计总投资超过200亿元，因此难以知晓在该项目后续改造开发过程中，他们将如何履行对广州新恒持股比例下的出资或担保义务。

　　牵涉大量古建遗迹

　　2019年7月底，即新世界发展将介入夏街村旧改项目之时，广州市文化广电旅游局发布了一条粤港澳大湾区历史文化游径线路，称之为“民俗·最原味夏街古风新画悠然步径”。

　　这条粤港澳大湾区历史文化游径线路上，主要包含了“夏街村古驿道-石王庙-增城革命烈士纪念碑-增江画廊景区”4个主要游览景点，而其中夏街村古驿道、石王庙均位于夏街村旧改项目范围内。

　　今年5月份，广东省文化和旅游厅公布的省内首批历史文化游径里，“夏街村古驿道-增城革命烈士陵园纪念碑-石王庙-增江画廊”广州广府古驿道历史文化游径(增城段)再度被列入其中。

　　因此，与其他广州城中村改造项目不同，夏街村旧改项目面临的状况更为复杂，尤其是在接下来所要选择的改造方式。

　　上述当地官方人士告诉记者，夏街村旧改项目所确定的改造方式为全面改造，“但不是进行全部拆除，因为必须要保护文物。”

　　根据广州市增城区现行城中村改造流程规定，夏街村旧改项目将进入实施方案编制阶段的第二项工作，即基础数据调查工作。这项工作主要对夏街村旧改项目范围内土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公建配套及市政设施等现状基础数据进行调查。

　　根据公开资料，广东省政府在2016年将南粤古驿道保护利用工作列入了政府工作报告后，2018年底，广东省文物局发布了南粤古驿道15处重大发现，夏街古驿道就是其中之一。

　　广州市增城区规划部门在相关材料中对夏街古驿道历史文化价值和建筑风貌特色评估称，“夏街村是广府文化特色鲜明的聚落，保留较为完整的古驿道是增城城区内唯一古驿道。”

　　此外，夏街古驿道沿线两侧历史建筑形态保存良好，保留着数座规模较大的祠堂以及众多风格完整的古民居，共有9处文物遗存，如为纪念夏街村南宋抗元名将石文光而建的石王庙、用于防御敌人入侵的王屋楼、清代广府民居建筑双孖祠堂、明代岭南特色建筑黎氏宗祠、建于明朝的畲族抚瑶府遗址、建于光绪年间的七进深民居怀仁堂等。

　　例如，夏街路18号民居——始建于清末的黎贺榛故居在2019年被列入广州市第六批历史建筑名单，根据《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》等相关规定，任何单位或者个人不得损坏或擅自拆除、迁移历史建筑。

　　据记者查询了解，夏街村旧改项目拟改造总用地面积约37.36万平方米，现状总体建筑量为65万平方米，其中村民住宅建筑面积约55万平方米，村集体物业建筑面积约10万平方米。

　　记者已向新世界发展方面询问了解该公司拟将对夏街村旧改项目如何进行保护性开发，尤其是改造范围内所涉大量历史遗迹及古建民居作何处置，截至发稿，该公司尚未予以回应。

（文章来源：中国经营网）

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