随着房地产行业从增量市场向存量市场转型，城市更新成为重要新赛道。相比传统地产开发，城市更新不仅是对建筑物等硬件设施改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行的延续与更新。

　　美的置业近年来从房地产开发商转型为城市综合运营商，积极拓展拿地方式，发力城市更新业务。凭借深厚的产业基础、良好的品牌口碑和强大的资金实力，截至目前的短短两三年时间，共通过城市更新途径获取了402万平方米可开发土地，累计货值549亿元，分布于佛山、昆明、贵阳等地，类型包括旧厂、旧村、棚户区改造等。此外，目前在跟进的城市更新项目还有几十个，可继续为未来持续提供可开发土地。

　　在布局过程中，美的置业以产城融合为突破口，以旧厂升级改造为主要模式，聚焦深耕型城市，筑造扩储“护城河”，为公司持续有质量增长奠定良好基础。

　　以旧厂改造切入赛道

　　基于自身的的产业基础与优势，美的置业选择了以旧厂改造为主要模式路径，切入城市更新赛道。

　　2020年第一季度，从中央到地方16个省市密集出台了大量的有关工业用地创新、集约和高效利用的新政，在佛山顺德，早在2018年便将攻坚村级工业园改造作为 “头号工程”。可以看出，企业参与激活市场活力，利用体制机制创新，促进城市升级的大背景下，工改、产城融合已经成为城市更新的发展趋势。

　　建于上世界90年代，面积约282亩的佛山上华村级工业园，此前主要经营家具生产、仓储物流、五金加工等低端产业，面临着传统产业后劲不足和转型升级的巨大压力。美的置业将改造项目定位为智能智造产业园，在结合生产制造、智能研发孵化、产学研等多样形式并存的业态基础上，着重突破智能制造行业的上下游服务链聚集，已引入高端智能装备制造、机器人产业、生物医药等产业，成为顺德村级工业园区改造的标杆项目。

　　位于德胜河北岸的锦纶厂，曾是顺德传统制造业发展的高地。时光荏苒，低端制造业土地亟需改造盘活。美的置业将该项目打造成为集高端公寓、购物中心、星级酒店、商业金街、180米商业地标于一体的商业综合体万达广场，大大提升了片区商业价值与城市面貌。

　　聚焦深耕城市占据主场优势

　　美的置业的城市更新业务虽起步时间不长，但已取得突破性进展，并逐渐摸索并形成了自己的路径：立足大湾区，聚焦深耕城市，主场作战。

　　房企的土地储备，通常都是长短线相结合，长线是城市更新，短线是招拍挂。在两者的布局策略上，美的置业保持了高度一致。一直以来，公司积极推进城市深耕与升级战略，优化布局，降低运营成本，提升单个城市产出和效能。而城市更新项目也主要分布在深耕型城市：如佛山、贵阳、昆明等。其中佛山是公司大本营所在地，而贵阳则是10年前公司走出广东，开始全国化布局时的第一站，可谓是公司深耕城市中的典型代表。

　　从项目数量来看，公司超过一半的城市更新项目都位于湾区核心城市佛山。随着粤港澳大湾区建设的持续推进，城市更新价值将加速兑现。

　　与普通招拍挂市场相比，城市更新更考验开发商的区域关系、城市更新经验、创新经营能力和产业导入能力。美的置业在深耕城市中寻求城市更新机会，更熟悉当地的土地规划、城市更新政策及区域价值判断，在参与城市更新方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种先发优势和主场优势。

　　“房地产+产业”战略赋能

　　拥有制造业背景和产业基础的美的置业，坚持“一主两翼”战略，在房地产主业的基础上，布局智能产业化与建筑工业化。在产业导入阶段，公司本身就自带产业“流量”，而品牌知名度、资金实力、运营能力等，又产生了很强的虹吸效应、为“引凤”奠定了基础。可以说，美的置业“房地产+产业”的战略定位，为其发展城市更新提供了强大助力。

　　2014年，智能家居的热潮席卷至国内。从国家到地方都出台了一系列利好政策。美的置业自2015年推出“5M智慧健康社区”战略，一方面为自身主业赋能，截至今年上半年已交付近4万套智慧家居；另一方面不断向包括20余家百强房企在内的第三方，输出智慧家居整套产品与服务。前瞻性布局和持续研发投入，让美的置业在智能产业方面具有领跑行业的比较优势。而这种优势，放到城市更新赛道上，则转化为对人居环境升级的产品力、运营力和对上下游产业的吸附力。

　　日前，住建部、教育部、科技部等9部门联合印发《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》，从政策层面大力鼓励和推广建筑工业化发展。在建筑工业化方面，美的置业已经在邯郸、徐州落地2家装配式工厂，年产能6万立方米，今年下半年第3家工厂也将在佛山容桂投产。美的置业已成为为数不多在建筑工业化领域领跑的房企之一。在城市更新过程中，新型建筑工业化可以助力升级改造过程更加绿色、高效，还能与高端制造业深度融合，对上下游相关产业产生集聚效应。

　　通过对多个村级工业园区项目和旧厂的升级改造，美的置业已打破纯粹的房地产开发模式，逐步拥有产城融合、工改工等标杆项目品牌建设和复制输出的能力，在产业规划、产业招商、产业运营、产业投资等核心资源整合力方面优势明显，不断夯实未来拿地扩储的能力“护城河”。

　　在今年中期业绩会上，美的置业曾表示，未来公司进一步强化产业地产与城市更新获取土地的能力，提升产业和城市更新拿地比例，积极参与城市建设与城市更新项目。(朱玲)

（文章来源：经济参考网）

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