在带领新力控股(02103)登陆香港资本市场一周年之际，这家最年轻的香港上市内房企即将交出一周年的答卷。

　　此前一年的2019年11月15日，新力控股(02103)成功登陆港交所，截止2020年11月13日港股收盘，其市值为148.88亿港元，较之上市首日股价上涨9.7%。

　　就业绩而言，2020年上半年，新力控股实现营业收入87.03亿元，同比增24.6%。期内毛利26.29亿元，同比增13.8%。毛利率为30.2%。期内归属股东净利润8.22亿元，同比增83.1%。净表现强劲。

　　就业内最为关心的房产合约销售额方面，2020年10月新力控股份录得合同销售金额101.2亿元，而这也是其继9月之后，第二个历史单月销售额过百亿的重要时点——不排除11月、12月销售额仍过百亿的可能。

　　在区域土储布局方面，新力控股聚焦深耕，向江西省和长三角做下沉，保持均衡的土储结构。

　　而在上市之后，四大国际评级陆续提高了新力控股评级，均予以“稳定”展望，有效降低了新力控股的海外美元债成本，由此减低了公司的利息支出。

　　1亿资金悄然布局新力

　　在过去一年的时间里，新力控股股价累计上涨9.7%。与医药和消费股相比，该一增速数值并不起眼，但放在地产行业考量，新力控股股价涨幅远超行业中位数。

　　港股上市地产企业合计281家，2019年11月12日至2020年11月12日，地产行业算数平均涨跌幅为-2.63%，中位数为-11.22%，由此可见，新力控股在地产行业内的投资回报仍是较为显著。

　　另外，地产股涨跌也如同房地产开发一样具有一定整体周期性。一般而言，四季度是房地产指数涨势较为强劲的时间段，有公开资料统计了近十年房地产指数在每个季度的涨跌情况，最终结果显示，过去十年，房地产板块指数在四季度的涨幅大多跑赢平均涨幅，成为全年中的强劲增长点，由此可见，四季度地产股股价或会有不错的表现，而领跑的新力控股则更值得投资者关注。

　　这并非空穴来风。

　　根据数据显示，在过去20个交易日里，新力控股已实现20个交易日的净金净流入，总计净流入资金1亿元，其中过去5日流入近3000万元。从此一侧面，反应了投资人对新力控股的信心。

　　之所以说新力控股值得投资者关注，主要原因有两点，一是公司获得三大机构抬高债券评级，融资成本持续下降，业绩有保证；二是公司土储获得突破，深耕江西，布局长三角，且长三角布局范围扩大。

　　获四大机构抬高信用评级，融资成本持续下降

　　今年以来，四大评级机构陆续给予新力控股“稳定”展望。

　　6月8日，惠誉授予新力控股长期外币发行人默认评级(IDR)为“B+”，展望“稳定”。此外，惠誉还授予新力控股“B+”高级无抵押评级，回收率评级为“RR4”。6月10日，标普、穆迪分别授予新力控股“B”长期发行人信用评级、“B2”企业家族评级，展望均为“稳定”。同日，惠誉再次覆盖新力控股，授予公司拟发行高级美元票据“B+”评级，回收率评级为“RR4”。10月22日，联合评级国际授予新力控股“BB-”长期发行人信用评级，未来展望正面。

　　在评级报告中，四大评级机构均对新力控股强劲的销售及快速周转的策略表示认可。而获得国际评级机构的信用背书后，意味着新力控股的融资渠道将进一步拓宽，融资进程更加顺利，融资成本也有望进一步降低。

　　从融资成本端来看，新力控股2020年上半年加权平均融资成本为9.4%，较2019年末相比增长0.2%，虽然从客观数据来看，公司的融资成本率仍相对较高，但对于单B评级地产公司来说，9月份发行的平均票面利率在10.65%，新力控股的融资成本低于行业平均水平。

　　另外，惠誉预计公司的融资成本未来将持续下降，原因是公司越来越多地用成本较低的融资替换成本较高的信托贷款。

　　值得一提的是，在布局全国化的同时，新力控股也在积极优化和拓宽融资渠道，在现有银行合作的基础上进一步扩大和深化与银行的合作，上半年内已取得多家金融机构授信总额约人民币753亿元，其中约68%在2020H1尚未动用。期内，公司完成发行人民币5.16亿元2020年第一期资产担保证券。集团将持续拓展全新融资渠道，使融资多元化，降低融资成本。上半年内，集团成功发行两笔美元债，分别为本金额2.8亿美元，2021年到期债券及本金额2.1亿美元、2022年到期债券。

　　对此，国泰君安(香港)分析认为，随着公司通过多元化渠道改善其负债结构和债务期限，融资成本将显著改善，且预期在均好增长战略下保持稳健的资产负债状况。

　　对于绝大多数房企来说，过快的业绩增长离不开畸高的杠杆率水平以及潜在的债务风险。但是对于新力控股来说，公司的债务结构却在持续优化。数据显示，公司的净负债率由过去超过200%的水平大幅下降到2020年6月末的66.2%，现金及银行结余为177.43亿元，较2019年末增加约6.9%，现金短债比为1.4，债务结构持续优化。

　　除了债务结构稳定以外，尽管2020年上半年受公共卫生事件的影响，但新力控股营收利润双双实现大跨步。数据显示，2020年上半年新力控股实现营业收入87.03亿元，同比增长24.6%；实现净利润8.71亿元，同比增长83.1%；实现总合约销售额435.44亿元，其中权益销售210.61亿元，占比48%。前10个月新力控股及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约835.4亿元，其中2020年10月份录得101.2亿元。

　　作为一家江西起家的开发商，江西自然是新力的主要土储点，并且近年来公司的土储布局也取得突破。

　　深耕江西，聚焦长三角

　　从公司整体土储分布来看，江西省依然是新力布局的首要区域，除了立足“大本营”之外，在全国各区域的发展呈现出均衡态势。

　　截至6月底，新力共计拥有138个项目，其中54个项目位于江西省，权益土储面积约为1534万平方米。按权益面积计算，江西省占比32%，其中南昌占比超过了七成；大湾区占比31%，多布局在广州、深圳、珠海、中山、惠州等核心城市及高增长地段；长三角区域则占比20%，包括上海、苏州、杭州、无锡、南京和温州等核心城市。

　　实际上，从新力的上半年的业绩分布来看，其已在执行这样的战略主张。从区域分布来看，江西和长三角业绩份额最多，此一比例为77%。

　　在其新增土储的区域分布上也有体现，上半年江西省和长三角新增土储占比最多，合计占比近8成。从城市级别来看，二线城市占比近6成。

　　根据新力控股的策略，未来三年，公司将继续坚持以一二线城市为主，强三线为辅，加大长三角地区和大湾区的布局力度，同时发挥江西大本营的优势，以及布局中西部核心城市高增长潜力地区，形成明确的四大区域战略布局。

　　在这样的土储及项目优势布局下，2020年9月、10月新力控股合约销售额分别为101.2亿元、120亿元。如果出去意外，11-12月份均会突破百亿元，由此向千亿俱乐部迈进，2020年千亿目标销售计划并不会改变。

　　此外，新力致力于通过“房地产+互联网”来实现数字化转型升级，助力建立更有效率的运营系统。最近，新力与阿里云达成了数字化全面合作，以及与思爱普和德勤共同打造一个“智慧企业/项目级主数据平台”。透过实施数字化模块和设定更高的行业管理标准，在精细化管理的努力下，新力控股运营效率会逐渐得到改善。往后看，在市场不确定性的大背景下，精细化管理将巩固新力在其核心区域的长期发展。

　　由于负债率下降、融资渠道多元化扩展，新力控股的债务结构得以改善，同时融资成本也得以下降，在同行中优势明显；而随着新力控股基本面不断优化，公司的抗风险能力也不断增强，因此获得越来越多机构的青睐。

　　以内资券商为例，招银国际以及国泰君安(香港)均给予公司“买入”评级，一致目标价为5.13港元，较2020年11月12日收盘价的4.13港元上涨空间达24.21%。

（文章来源：智通财经网）

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