机构：平安证券

　　评级：推荐

　　央企物管龙头，多元业态布局：公司为央企保利地产旗下控股公司。自2014年起，在中指院百强物管公司中保持前五、央企第一。公司在管面积快速扩张(2017-2019年CAGR64%)，在管业态呈现“住宅+非住”的双轮驱动模式；非住宅领先优势突出，绝对规模居行业首位。总营收位居行业前列，单年增速从2017年的26%已提升至2019年的41%；高毛利的增值服务占比逐年提高，近3年复合增速(60.8%)远超总营收增速(35.7%)，至2020年中收入占比已达36%。

　　行业空间广阔，竞争格局分散：住宅领域，目前存量规模(330.9亿平)远超现有在管规模(165.1亿平)，而品质物业对房产具有保值增值效应，将助力提高存盘入驻率；同时竣工高峰也将为行业带来可观增量规模。非住宅领域，“后勤服务社会化”释放存量公建物业，将为物管行业带来新增长点。竞争格局方面，物管行业集中度(top10市场份额9.2%)较上游地产行业(top10市场份额27.7%)差距明显，房企龙头效应或将带动物管公司“强者恒强”。

　　背靠龙头房企，业绩高增确定：短期来看，保利地产2017-2019年销售面积CAGR达18%，逐步交付将提供稳定的增量在管规模；中长期来看，保利地产土储充裕(1.62亿平米)，土储/合约面积覆盖比达32%，为公司扩张提供有力支撑。同时保利地产58%土储位于消费能力较强的核心城市，叠加养老、教育、美居等母公司其他板块协同，未来将持续为公司增值服务赋能。

　　行业加速整合，外拓蕴藏潜能：公司外拓势头强劲(2017-2019年外拓面积CAGR227%)，2020H1末外拓在管规模占比(56.8%)已超关联房企贡献部分(43.2%)。未来有望凭借自身品牌溢价及覆盖城市的深度广度，充分挖掘优质收并购标的，叠加充裕的在手资金和资源整合能力，积极对外扩张以巩固行业龙头地位。

　　公建领域先发，聚焦潜力赛道：公司在央企背书下，在获取政府项目、拓展公共服务领域方面颇具资源，率先开启“政府+企业”的服务共治模式。公建物业在管面积突破式增长(2017-2019年CAGR328.7%)，且全面覆盖各细分赛道，占据先发优势。公司通过打造“西塘”标杆项目，挖掘城镇服务的拓展空间，提炼升级“镇兴中国”的公共领域服务模式。同时聚焦“高校+城镇+轨交”三大潜力赛道，最大化地承接“后勤市场化”释放的存量公建物业以及着力把握“轨交时代”创造的千亿级市场。

　　盈利预测与投资评级：预计公司2020-2022年归母净利润分别为6.86亿、9.51亿和12.75亿，同比增长39.9%、38.5%和34.1%，对应EPS分别为1.24元、1.72元、2.30元，当前股价对应PE分别38.2倍、27.6倍、20.6倍。身处市场空间广阔、且整合加速的物管行业，公司充分把握其央企背景及龙头关联方的优势，实现公建领域先发及规模的稳健增长。展望未来，关联房企土储充裕、公司在手资金充沛，且有优先布局高能级区域的天然优势，中长期业绩增长有支撑，盈利能力亦有望逐步改善，首次覆盖给予“推荐”评级。

　　风险提示：外拓方面，收并购竞争加剧，优质标的估值愈高，第三方拓展进度或难以延续；公共服务领域市场化进程缓慢，公共服务项目落地不及预期。盈利能力方面，增值服务的转型成效及母公司生态圈的协同效应显现，尚需较长时间周期；人工成本刚性上升，物业费提价机制难以实施，存盘盈利能力边际下降；公共服务领域盈利空间受限。

（文章来源：格隆汇）

Tags： 保利物业(06049.HK)深度报告：央企物管龙头 拥抱非住宅蓝海 给予“推荐”评级