几度突击降净负债【金融负债减去金融资产,是公司的"净金融负债",简称"净负债".此处有一重要概念,即金融资产是'负'的金融负债.它可以立即偿债并使金融负债减少.公司真正背负的偿债压力是借入后已经用掉的钱即净负债.净负债是债务人实际上已投入生产经营的债务资本....】率的小房企大唐集团【中国大唐集团公司：是2002年(壬午年)12月29日在原国家电力公司部分企事业单位基础上组建而成的特大型发电企业集团，是中央直接管理的国有独资公司，是国务院批准的国家授权投资的机构和国家控股公司试点。】控股(02117.HK，以下简称“大唐地产”)近日通过港交所【港交所，即“香港交易所”，全称“香港交易及结算所有限公司”（Hong Kong Exchanges and Clearing Limited，英文简称HKEx），是全球一大主要交易所集团，也是一家在香港上市的控股公司。】聆讯，于11月27日启动招股，即将敲钟上市。

　　此次IPO【IPO全称Initial public offerings(首次公开募股），是指某公司（股份有限公司或有限责任公司）首次向社会公众公开招股的发行方式。】，大唐地产有两次递表经历，在第二份招股书即将失效时，大唐地产幸运过会。

　　最新的招股资料显示，2016年至2019年，大唐地产的净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%，119.2%，截至2020年上半年，大唐地产的净负债比率为128.5%。

　　即便在上市前夕让净负债率的降幅达到不可思议的程度，大唐地产的财务指标仍在高风险区间。

　　截至2020年6月底，大唐地产剔除预收账款【预收账款（Deposit received）是指企业向购货方预收的购货订金或部分货款。】后的资产负债率【资产负债率又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。】为84.7%、净负债率为128.5%、现金短债比为1.34，前两项指标远超监管层划下的“红线”。

　　今年8月，央行、住建部对房地产融资【从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。】提出量化监管要求，对不同财务状况的房企实行差异化管理。该政策被外界概括为“三线四档”，其中“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

　　按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，红档是踩了三道红线的，有息负债【有息负债即带息负债，指企业负债当中需要支付利息的债务。】在2019年的基数上不得增加；橙档是踩了两道红线的，负债总额增幅不得超过5%；黄档是踩了一道的，增幅不超10%。

　　即将敲钟的大唐地产属于橙档房企，负债总额增幅将不得超过5%，未来融资情况堪忧。

　　房地产是资金密集型行业，因债务过高而被限制负债总额增幅，就是捆住了房企规模发展的手脚，这种情况下大唐又如何向投资人讲故事呢？

　　招股章程中称，大唐地产要继续实施向选定城市群扩张的策略，比如海西区域的厦门【厦门，隶属于福建省，别称鹭岛， 简称鹭， 副省级城市、经济特区，东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。】、漳州【漳州，福建省下辖地级行政区域，是海峡西岸城市之一，中国“田园都市，生态之城”，生态竞争力位居福建前列，国家闽南文化生态保护区。】、泉州【泉州，福建省下辖地级区划，简称“鲤”，别名鲤城、刺桐城，位于福建省东南沿海，北承福州，南接厦门，东望宝岛台湾，辖四区、三市、五县和泉州经济技术开发区、泉州台商投资区，是福建省确定做大做强的三大中心城市之一，是全国首个东亚文化之都，联合国教科文组织唯一认定的海上丝绸之路起点，是列入国家“一带一路”战略的21世纪海上丝绸之路先行区。】、福州；北部湾城市群【北部湾城市群是国务院于2017年1月20日批复同意建设的国家级城市群，规划覆盖范围包括广西壮族自治区南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市，广东省湛江市、茂名市、阳江市和海南省海口市、儋州市、东方市、澄迈县、临高县、昌江县。】的南宁；京津冀城市群【京津冀城市群是中国的政治、文化中心，也是中国北方经济的重要核心区。】中的天津；长沙中游城市群中的长沙；粤港澳大湾区的深圳以及长三角城市群中的杭州、南通、台州和宁波。

　　资料显示，大唐地产营收从2017年的40.2亿元增加值2019年的81.1亿元，复合增长率【复合增长率的英文缩写为：CAGR（Compound Annual Growth Rate）。】约为42%。不过2020年上半年的营收仅有17.9亿元，增长乏力。

　　大唐地产称，根据未经审核的管理账目以及最近的物业销售记录和交付进度，预计2020年收益和溢利将较2019年有所增加，但是公司拥有人应占溢利将较2019年减少。

　　“三道红线”新规后，要树立逆市扩张形象的大唐地产仍在积极拿地，从2020年8月31日至最后实际可行日期，大唐地产通过公开招标、拍卖或者挂牌出让流程获得5幅地块，总代价21.31亿元。

　　如何做到大力拿地扩张的同时又降负债？于是在大唐地产的财务数据里出现了奇怪现象——借款总额不断上涨，净负债率却大幅下降。

　　筹备上市前，为了做低超过1000%的净负债率，大唐地产玩了一手股东注资增加权益，最终第一次招股书呈现截至的2019年中期净负债率降至185.6%。

　　第一份招股书失效后，大唐地产递交第二份招股书，在净负债率、土储等指标上又做了优化，但是借款总额仍在上涨，短债压顶的情况更严重了。但这份资料里，其净负债比率进一步降低至119.2%，相比2019年中期又降低了约66个百分点，而借款总额却从76亿元增长到79.27亿元。

　　原来这一次，大唐地产再次进行股东注资，根据综合权益变动表，仅2019年公司股东注资了2.66亿元，非控股权益注资了3.08亿元。大唐地产2019年年末的权益总额又升高了7.9亿元，达到30.84亿元。

　　在最新的招股章程里，大唐地产对净负债率短期大幅度降低作出解释，给出了三条原因：保留盈利持续增加、公司股东增加注资、使用盈余现金偿还借款。

　　大唐地产承认了注资操作，而不断注资却导致了大唐地产的股本回报率逐年大跌。

　　招股章程称，此次招股发售价为每股股份4.10港元，估计将从全球发售收到所得款项净额12.79亿港元，其中约60%用于现有项目资金需求，约30%用于偿还若干现有计息银行借款，约10%用于一般营运资金。

　　在偿还银行借贷中，包括一笔2.66亿港元的银行借款，其固定年利率达8.5%，还有一笔1.18亿港元银行借款，固定年利率高达10%，远超一般房企银行借款利率平均水平。

　　然而实际上，大唐地产最大的贷款银行方，是其关联公司【关联公司是由两个股东以上成员组成、全体股东对公司债务负担连带无限责任的公司。】民生银行。最新招股章程显示，截至2020年6月30日，向民生银行所借款项占大唐借款总额的29%，本金结余总额约为人民币23.76亿元，共有5笔，贷款利率从6.5%-8.5%不等。

　　大唐地产的关联方福信集团，是中国民生银行【中国民生银行股份公司（上交所：600016 港交所：01988）是中国大陆第一家由民间资本设立的全国性商业银行，成立于1996年1月12日。】的股东，而大唐地产的实控人黄晞及董事长吴迪同为福信集团大股东，分别持有福信集团51.03%、11.74%股权。吴迪同时也是中国民生银行董事。大唐与民生银行订立的贷款，由吴迪提供个人担保。

　　把股市IPO募得的资金用于即将到期的银行借款偿还，反映出大唐地产对资金的饥渴。

　　综合来看，大唐地产想要再走小房企逆市扩张路径的难度很大，解决资金面问题是当务之急。

（文章来源：界面新闻）

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