11月26日，著名投行中金公司【中金公司，全称中国国际金融股份有限公司，成立于1995年6月25日，是中国内地第一家中外合资的投资银行，于2015年11月9日在香港联交所主板上市。】重申越秀地产股份有限公司【越秀地产股份有限公司（前称越秀投资有限公司，股份代号：00123，简称越秀地产）总部位于广州国际金融中心（西塔），是广州越秀集团有限公司控股的房地产开发企业，现任董事长为张招兴先生。】(股份代号：00123.HK)为板块首选标的之一，维持“跑赢行业”评级，上调目标价 4%到 2.16 港币，对应 5.5 倍 2021 年市盈率，较当前股价有37%的上行空间。中金【中金其实就是(中国国际金融有限公司） 作为中国第一家中外合资投资银行，中金公司致力于为国内外机构及个人客户提供符合国际标准的投资银行、资本市场、机构及个人证券销售和交易、固定收益、资产管理、直接投资以及研究服务。】公司报告称，越秀地产于 11 月 23 日发布的关于已收购广州地铁物业公司67% 并拟分拆物管上市的公告，印证了中金对越秀地产的看多逻辑。此评级是中金公司对越秀地产资源禀赋优异且增储有道、国企背景和市场化的管理激励机制、安全的财务状况的认可。

　　TOD【ToD是世界上众多想要登上War3界巅峰之座的选手之一，进行了多年的努力。】项目全方位实力尽显

　　周转效率、利润率、落地确定性优势突出

　　中金认为，越秀地产地铁上盖(TOD【ToD是世界上众多想要登上War3界巅峰之座的选手之一，进行了多年的努力。】)项目在周转效率、利润率和落地确定性等方面具备全方位优势。

　　越秀地产TOD项目一直采用“集团孵化，地产购买”的方式获取土地，实现资金高效周转。受益于品牌口碑和便利交通实现高效去化，利润率也具备优势。2019-2020年的三个项目可售部分地价占售价比例为 40%-50%，且开盘当日去化率【在市场营销领域，去化率是在一定时间段内的销售率，来自台湾的说法。】最低为 67%，最高的当日售罄。据中金楼盘【楼盘指由具备开发资质的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。】调研结果，越秀地产TOD项目星汇城【星汇城项目总占地面积为1200亩，总建筑面积约为150万方。】、星樾山畔、星樾因区位优越叠加板块需求旺盛，业绩均有亮眼表现。

　　此外，中金还认为越秀地产项目落地的确定性高。依托和战略股东广州地铁的合作，公司计划在 2019-2023 年期间每年收购 2-3 个TOD项目，对应总建面约 100 万平方米。特别是此次与广州地铁物业的股权收购合作之后，有助于越秀地产进一步拓展和落地优质TOD项目，携手广州地铁在TOD模式全国布局上的规模增长与品质提升，进一步巩固各方面优势。中金预计，越秀地产还将通过国企合作和旧改等方式灵活增储，每年多元渠道贡献约一半的新增货值，进一步夯实资源禀赋。

　　业绩增长、销售质量稳定

　　增长动能持续释放

　　中金在报告中提到，越秀地产销售额到 11 月底能够超过全年目标(802 亿元)达到 850 亿元，对应同比增速 41%。此外，中金估计今年销售质量稳定，毛利率为 25%-30%，权益比例保持在约 60%。公司当前未售货值静态下可覆盖超过 5 年的销售，叠加增储有道，中金预计往后 5 年销售每年增速中枢约 20%，业绩增长态势将持续。

　　稳步增长的业绩与越秀地产推行的多元激励机制密不可分。中金提到，近年来越秀地产采用了市场化的管理激励机制，激发了员工的“主人翁”精神、获取土地的质量和项目运营效率提升明显，增强国企的内生成长动力，有助于公司持续释放增长动能。

　　财务稳健、土储充沛

　　新竞争格局下谋求新发展

　　房地产融资监管仍在不断收紧的背景下，越秀地产整体保持着稳健的财务结构。中金提到，越秀地产在手土储充足、补地压力相对小，且当前财务状况健康、历史上财务纪律性强，叠加国企背景赋予融资优势(穆迪、惠誉给予投资级，平均融资成本 4.71%)，中金认为在“三条红线”新规和行业新竞争格局下，越秀地产表现优异，未来几年能够维持规模发展和财务安全的平衡。

　　而根据此前公告，越秀地产正考虑分拆其下属物业管理业务，并于香港联交所主板独立上市。中金认为，短期内除了清晰的增长前景，物管分拆亦能对股价带来额外提振。这一可能的上市，也将为越秀地产在新竞争格局下深化TOD战略布局、实现新发展提供了更大的想象空间。

（文章来源：中国房地产报）

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