64天上市进程、23家基石投资、股份代码6666，恒大物业掀起2020年最后一波物企上市狂欢。

　　12月2日，恒大物业(6666.HK)正式登陆港交所【港交所，即“香港交易所”，全称“香港交易及结算所有限公司”（Hong Kong Exchanges and Clearing Limited，英文简称HKEx），是全球一大主要交易所集团，也是一家在香港上市的控股公司。】，华泰国际、瑞士银行【通常所说的“瑞士银行”，是对所有瑞士银行的统称，包括最著名的瑞银集团、苏黎世银行、瑞士信贷第一波士顿银行和瑞士信贷。】、农银国际、建银国际【建银国际（控股）有限公司（建银国际）成立于2004年，是中国建设银行股份有限公司（「建设银行」）旗下的全资附属投资银行旗舰，代表建设银行对外开展多元化的投资银行业务，注册资本6.01亿美元。】、中信证券【中信证券股份有限公司（英文名称：CITIC Securities Company Limited）是中国证监会核准的第一批综合类证券公司之一，前身是中信证券有限责任公司，于1995年10月25日在北京成立，注册资本6,630,467,600元。】及海通国际为其联席保荐人【保荐人是二板市场的一种特有的证券公司。】。

　　开盘当日，恒大物业集合竞价【集合竞价是指对一段时间内接收的买卖申报一次性集中撮合的竞价方式。】报8.84港元，与8.8港元的定价相比微涨0.45%。截至午市收盘，股价微跌至8.74港元，跌幅约0.68%。总市值943亿港元，仅次于碧桂园【碧桂园，成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团；碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心-biguiyuan】服务。

　　据悉，此次恒大物业预计至多募集资金69.15亿港元。其中香港公开发售方面获10.71倍认购，国际发售方面获3.10倍认购。

　　恒大物业正在以高增长、大体量撼动头部上市物业的地位。上市后，当前头部物企排名随之改变——恒大物业以2.54亿平方米的在管面积排在第五位，前四位为碧桂园服务、雅生活服务、彩生活【深圳市彩生活服务集团有限公司（简称“彩生活服务集团”）：一家集物业服务、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。】和保利物业。

　　从整个基本面观之，恒大物业的增长性还是对得起股份代码。

　　2017年至2019年，公司实现收入43.99亿元、59.03亿元及73.33亿元，复合年增长率【复合增长率一项投资在特定时期内的年度增长率计算方法为总增长率百分比的n方根，n相等于有关时期内的年数...】为29.1%。今年上半年营收45.64亿元，同比增长31.7%。

　　同期净利润为1.07亿元、2.39亿元及9.31亿元，三年复合增长率【复合增长率的英文缩写为：CAGR（Compound Annual Growth Rate）。】195.5%，这一增速在中国物业服务20强中排在首位；其毛利润三年复合增长率也达到了101.4%。

　　同时，恒大物业今年上半年的净利率【净利率其他的叫法还可以叫净利润率、销售净利率、销售利润率、经营净利率、主营业务利润率，其实指的都是一样东西，说明企业收入1块钱能净赚多少钱，看该指标的时候可以和毛利率比较一下，两者越接近说明企业的期间费用越低。】为25%，排在上市物企前三；其毛利率【毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。】38.1%，高于港股物管行业的平均值和碧桂园服务37.19%的水平。

　　但细看其业务组成，仍相对单一。

　　过去三年，物业管理服务收入一直都是收入主力，占比从57.7%提升至62.9%；其次为是逐年收缩的非业主增值服务，收入占比从36.6%降至29.3%，今年上半年继续下滑至27%；而社区增值服务占比虽从5.7%逐步升至今年上半年的11.1%，但在整体业务中仍难当大任。

　　拓展增值服务已经成为物业行业的共识，也势必成为未来物企发展的新赛道。恒大物业也不例外，计划将募资的15%用于增值服务扩张。

　　“物业公司现在最为核心的是把控着数以千万计或者更多的业主的私域流量，这种流量在目前这个阶段是非常宝贵的一种资源”。恒大物业执行董事兼总经理胡亮【胡亮 男，汉族，1968年生，吉林大学教授、博士生导师。】表示，“考虑到通常此块业务的毛利率较高，尤其恒大物业已经拥有了百万业主的住户资源，未来将大力发展社区增值服务业务。”

　　从规模来看，恒大物业与碧桂园服务比肩——截至今年上半年，其在管面积约2.54亿平方米，签约面积约5.13亿平方米。已订约1354个物业管理项目，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市。

　　这些项目大部分受惠于关联方【关联方是一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上受同一控制、共同控制的，构成关联方。】恒大集团【恒大集团简介 　　恒大地产集团是中国十强房地产企业，是中国领先的现代化大型房地产综合开发企业。】。数据显示，2017年至今年上半年，恒大物业由关联方开发物业的在管面积分别占总量的99.6%、98.8%、98.4%及98.9%；来自第三方的物业在管面积才刚刚超过1%。

　　值得注意的是，从价格和收入来看，恒大物业似乎正在摆脱低价外拓的模式。2017年至2019年，公司来自独立第三方的收入占比从55.8%增长至64.1%。

　　同期，其第三方项目住宅物业的平均收费逐年增长，今年上半年为2.52元/平方米/月，与来自关联方的单价相差无几，甚至超过了住宅物业的整体平均水平。

　　此番上市，恒大物业目的之一即扩大第三方外拓能力，其计划将募集资金的65%左右用于收并购。管理层也对外表示，公司从去年开始关注外拓及收并购市场，今年6月份正式成立了投资拓展团队。

　　6至9月份已经完成南昌馨雅物业、成都威尔斯普物业、遵义中信物业、湖北冠博物业、浙江永康嘉华物业等5家区域型独立第三方物业公司的收并购工作，将为其带来772万平方米的规模。

　　但恒大物业和恒大集团的关联性是断不了的。恒大董事局副主席兼总裁夏海钧【恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事。】曾透露，“恒大分拆旗下金碧物业上市，并成功引入战投入股235亿港元，恒大净负债率预计将因此降低19个百分点。”

　　恒大物业管理层也表示，公司未来的主要立足点之一就是与母公司恒大集团在健康、旅游、人寿、新能源汽车等不同的业务板块深度合作，最大限度地发挥彼此的协同效应。

（文章来源：界面新闻）

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