年底了，要做报表了，这是三条“红线”出台后的第一份年度成绩单，多家房企努力去摸“及格线”，早早就开启了“卖卖卖”模式。不过，肉多狼少，接盘【接盘是网络用语，意为女的放荡不羁的行为受到伤害后，男的接受女的这个行为，称为接盘。】方不好找。

　　11月30日，花样年将旗下上海富年置业有限公司(以下简称“富年置业”)70%股权转让给上海晨曦股权投资基金管理有限公司(以下简称“晨曦基金”)。花样年很幸运，接盘的晨曦基金算是它的老搭档。

　　老搭档“接盘”

　　晨曦基金接盘花样年的项目公司，并非首次。今年6月，花样年控股将其全资子公司天津花创房地产开发有限公司(以下简称“天津花创”)70%的股权出让给晨曦基金，同时将剩余30%股权质押给晨曦基金，出质股权数额900万元，天津花创实际控制人由花样年控股变更为林峰。

　　晨曦基金总裁周昕宇曾公开表示，晨曦基金作为有产业背景、产业逻辑的纯财务投资者，相较于传统产业资本，始终保持一份“距离感”。对外表现在，为开发企业及项目提供纯财务支持，不要求操盘或并表。

　　或许是这份“距离感”，让房企多了一些“安全感”。在近几次投资中，晨曦基金持有较高的股权比例。

　　10月27日，晨曦基金新增投资盐城弘瑞房地产有限公司，持股49%，另51%股权由弘阳集团南通房地产有限公司【弘阳集团南通房地产有限公司于2010年10月09日在南通市工商行政管理局登记成立。】持有，该公司的实际控制人为弘阳地产投资集团。7月25日，苏州力悦房地产开发有限公司将99%的股权出让给晨曦基金，其母公司为新力地产集团。2月3日，晨曦基金新增投资上海锦元房地产开发有限公司，持股比例90%，后又于5月30日退出，目前，该公司为中南建设【浙江中南建设集团有限公司位于杭州国家高新技术产业开发区（滨江），创建于1984 年，是一家集房屋建筑、幕墙装饰、市政园林、钢构工程、商贸服务、房地产业、卡通影视等于一体的多元化现代企业集团。】全资拥有。

　　对于晨曦基金在项目公司的高比例持股，IP Global【返回 Boolean 值，指出正则表达式使用的global 标志 (g) 的状态。】中国区首席经济学家柏文【柏文，江苏镇江人，中国武警文工团青年歌唱家，中华全国青年联合会委员、国际民间文化交流促进会协会理事、中国广播电视协会电视文艺工作委员会理事、苏州昆曲研究会理事。】喜表示，让参投的基金公司持有较多的股份，一方面可以获得更多的融资，另一方面可以避免因持有过高的股权后并表，而推高母公司的负债。在房地产开发项目的生命周期中，只有负债没有回款，项目公司通过小股大债的形式让负债表外化。等到项目有销售回款之后，二者可再通过股权转让，使得母公司恢复大股东的地位，将业绩并表。

　　这次，晨曦基金接盘富年置业，应该是同样的戏码。8月，富年置业新增对外投资如皋市【如皋市隶属江苏省南通市。】鸿鑫房地产有限公司(以下简称“鸿鑫房地产”)，持股33%，另两个股东分别为中梁旗下南通鸿梁置业有限公司，持股34%；新城控股【新城控股，股票名称。】旗下上海新城万嘉房地产有限公司【上海新城万嘉房地产有限公司于2003年3月19日在嘉定区市场监管局登记成立。】，持股33%。鸿鑫房地产于今年5月12日成立，以9.24亿元摘得如皋市城镇住宅地块，位于城南街道【城南街道位于山东省潍坊市昌乐县城南郊，总面积49.7平方公里，辖49个村（居），2.7万口人。】万寿南路以东、李渔南路以西、汪明路以南地段，预计开工时间是2021年2月15日。

　　柏文喜还表示，在类似的股权融资中，原母公司至少会保留1%的股份，与基金公司同时作为股东便于后续的股权转让。新参股的基金公司看似是大股东，但实际控制人还是开发商。本质上属于财务性质的投资，基金公司不会参与实际管理。

　　三条“红线”的高压之下，更多房企选择股权融资，既不增加有息负债【有息负债即带息负债，指企业负债当中需要支付利息的债务。】，还能增加权益，改善企业的负债结构。近期包括华侨城【华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。】、中国金茂【中国金茂控股集团有限公司简称中国金茂，英文名称China Jinmao，是中国中化集团公司旗下房地产和酒店板块的平台企业，是香港恒生综合指数成份股之一。】、云南城投【云南城投，前身为开远市国华营光工业公司，为开远市国有企业。】等多家规模房企频繁转让项目公司的股权。

　　但其中，有多少是真股权融资，又有多少是明股实债？花样年控股有明股实债的动机吗？据半年报数据，花样年踩中“三条红线”中的一条，剔除预收账款【预收账款（Deposit received）是指企业向购货方预收的购货订金或部分货款。】后的资产负债率【资产负债率又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。】为74.6%(红线：高于70%)，净负债【金融负债减去金融资产,是公司的"净金融负债",简称"净负债".此处有一重要概念,即金融资产是'负'的金融负债.它可以立即偿债并使金融负债减少.公司真正背负的偿债压力是借入后已经用掉的钱即净负债.净负债是债务人实际上已投入生产经营的债务资本....】率78.3%，(红线：高于100%)现金短债比1.66，(红线：低于1倍)。算一算，距离绿线只差4.6个百分点，年报“及格”有望。

　　项目“孵化器”

　　据公开资料，晨曦基金成立于2016年10月28日，注册资本【注册资本，是指合营企业在登记管理机构登记的资本总额,是合营各方已经缴纳的或合营者承诺一定要缴纳的出资额的总和。】1亿元，法定代表人为林峰。经营范围为股权投资管理，投资管理，资产管理，实际控制人和最终受益人均为林峰，主要从事房地产私募基金【房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。】领域的股权投资。

　　目前，晨曦基金共对外投资37家公司，其中，属于房地产业的有5家，租赁和商务服务业的多达27家。这些不直接参与房地产开发的商务咨询公司，大多也与房企有关。如晨曦基金在今年5月新增投资的融创嘉茂信息咨询有限公司，其母公司为融创集团；于8月3日退出投资的杭州乾东投资管理有限公司，其母公司为宋都股份；于2019年12月20日退出投资的杭州昌荣商务信息咨询有限公司，其母公司为绿城集团【绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，总部设在浙江省杭州市。】。

　　成立之初，晨曦基金由上海旭辉企业发展有限公司(以下简称“旭辉企业发展”)持股100%。2019年7月15日，旭辉企业发展退出，大股东变更为“嘉兴晨曦股权投资有限公司”，该公司由林峰和旭辉企业发展共同持股，后者则由林中、林峰和林伟分别持股50%、25%、25%。

　　晨曦基金曾公开表示，在业务选择上有一个原则：不投资旭辉的项目，保持着独立化的市场操作。

　　不过，“旭辉”与“晨曦”二字，本就有着异曲同工之妙，二者之间也有着千丝万缕的联系。

　　10月20日，晨曦基金将旗下北京永昌安泰贸易有限公司转让给浙江旭辉企业管理有限公司，后者由旭辉集团股份有限公司【旭辉集团股份有限公司（以下简称“旭辉”）成立于2000年，是一家以住宅开发为主营业务的全国性房地产开发企业。】(旭辉控股全资子公司)持股99%；

　　8月31日，晨曦基金将旗下上海延瞰企业管理有限公司转让给苏州旭辉盛昌企业管理有限公司，后者由旭辉集团【旭辉集团2000年成立于上海，其控股股东旭辉控股集团2012年在香港主板整体上市(股票代码00884.HK)，是一家以房地产开发为主营业务的综合性大型企业集团，截至2018年，旭辉集团已成立18年，旭辉年均53%的复合增长率，2017年全年销售合同金额突破千亿，跻身全国TOP15。】持股99.99%；

　　5月21日，晨曦基金将旗下上海间空商务咨询有限公司转让给重庆和彰企业管理咨询有限公司，后者由旭辉集团持股99.8%；

　　晨曦确实“不投资旭辉的项目”，却把孵化后的成熟项目装入旭辉。以上海延瞰为例。2018年，上海延瞰旗下子公司苏州昌哲商务咨询有限公司(简称“苏州昌哲”)一举竞得江阴成交4宗地块，成交面积12.63万方，成交金额15.66亿元。

　　随后，由晨曦基金设立契约型基金，基金以股+资本公积的形式投资上海延瞰企业管理有限公司，上海延瞰企业管理有限公司以股+股东借款的形式，与旭辉集团同比例投资至苏州昌哲商务咨询有限公司，后续投资到江阴昌锋置业有限公司。

　　历时两年多，待项目成熟后，晨曦基金将上海延瞰装入旭辉控股，功成身退。

　　编辑：王亚冉

（文章来源：乐居财经）

Tags： ?在幻想曲中出桌