12月2日，由第一财经发起，携手同策研究院联合呈现的《2020·第一财经中国上市房企价值榜》，从房企盈利能力、资本市场表现、融资能力、企业规模、偿债能力、运营能力等维度进行分析解读，详细展现了中国上市房企的现状与发展。荣安地产【荣安地产股份有限公司前身为宁波中元股份有限公司，创建于1965年，主要生产经营金属切削机床。】位列A股【A股，即人民币普通股，是由中国境内公司发行，供境内机构、组织或个人（从2013年4月1日起，境内、港、澳、台居民可开立A股账户）以人民币认购和交易的普通股股票。】上市房企盈利能力维度榜单第二位。

表1:2020年上市房企盈利能力榜单TOP10

　　近年来，中国证券市场逐渐确立了价值型为主流的投资理念，作为反映房企资金回报水平和利用效率的重要指标，企业的盈利能力越强，则其给予股东的回报越高，企业价值越大。对于股权投资而言，资金的回报是投资人最为关注的。在盈利能力的研究中，第一财经采用了净资产收益率【净资产收益率ROE(Rate of Return on Common Stockholders’ Equity)，净资产收益率又称股东权益报酬率/净值报酬率/权益报酬率/权益利润率/净资产利润率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。】、总资产收益率【总资产收益率（英文 Return on Total Assets,ROTA）是分析公司盈利能力时又一个非常有用的比率。】、销售毛利率【销售毛利率是毛利占销售净值的百分比，通常称为毛利率。】、销售净利率【是指企业实现净利润与销售收入的对比关系，用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。】四个指标来进行诠释，以求反映企业经营活动对股东回报的体现。

　　荣安地产始创于1995年，总部位于浙江宁波，是宁波第一家房地产上市公司和华东地区首家深交所上市公司。作为一家年销售200亿元的区域性A股上市房企，近年来荣安地产的盈利能力却让行业内刮目相看。

　　2019年，公司实现营收66.62亿元，同比增长68%，在样本房企中属于营收较低的企业，但其超高的盈利能力表现远超过了行业头部企业。2019年，公司归母净利润18.8亿元，同比增加210.4%。毛利率【毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。】达到41.6%，高出行业平均水平10个百分点；净利率【净利率其他的叫法还可以叫净利润率、销售净利率、销售利润率、经营净利率、主营业务利润率，其实指的都是一样东西，说明企业收入1块钱能净赚多少钱，看该指标的时候可以和毛利率比较一下，两者越接近说明企业的期间费用越低。】达到26.4%，高出行业平均水平15.2个百分点。

　　2020年上半年，由于年初疫情影响之下市场停摆，荣安地产各项盈利指标出现小幅下滑，但荣安地产的盈利能力在行业对比中依然突出。

表2:2018-2020年中期荣安地产盈利能力指标对比

　　值得分析的是销售净利率，2020年中期，荣安地产扣非销售净利率为24.34%，在A股上市样本房企中排名第二。在毛利率下降的同时，净利率反而有小幅增长，表明公司各类费用控制能力有所提升。

表3:2020年中期样本房企扣非销售净利率TOP10

　　整体来看，荣安的高盈利能力主要有三大支撑，一是布局价值高地及拥有产品溢价能力；二是发挥深耕优势降低综合成本；三是借力项目合作放大资金杠杆。

　　就布局而言，荣安选择发展速度较快，城市基本面好的重点城市入驻，获取城市发展带动市场发展的红利，实现价值兑现。

　　作为一家典型的区域深耕型房企，2019年公司营业收入的77.7%来自于宁波【于宁波，南开大学信息技术科学院机器人与信息自动化研究所副教授。】区域，但与此同时也开始积极探索周边城市市场。2020年上半年，公司在宁波区域的营业收入在总收入中的占比锐减至24.6%，与此同时，公司在宁波以外的邻近城市的营业收入快速增长。区域深耕的优势降低了公司运营的综合成本，实现管理半径内的规模经济效应，有利于重复利用资源，区域内部相互协同降低成本，提高运营效率。

　　此外，与上游品牌房企合作也是荣安提升盈利能力的一个支撑点，放大资金杠杆，提升投资收益。合作开发房地产项目使公司利益最大化，并积累了丰富【丰富，是指资源丰富，或者感情丰富，现收藏于汉语词语字典之中。】的合作开发管理经验，能够有效控制风险。同时，公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。

　　整体来看，2019年以来样本房企盈利水平持续下滑，利润空间被不断压缩。主要原因是在2019年下半年，房地产市场持续低落，融资环境持续收紧，致使房企融资成本、销售费用等增加，加之2020年初的疫情影响，在各项因素的影响下，房企盈利能力分化明显加剧。

（文章来源：证券日报网）

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