当房地产市场包括商业地产【商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。】进入阶段性调整期，总会有不少“经历寒冬期”的类似说法。回过头看中国商业地产这30年，市场呈现波段式上升的态势，总体曲线是健康稳定的，而经验更是告诉我们其实并没有什么“寒冬期”，每一次调整都是为了停下来接受市场的洗礼、优胜劣汰，然后更好地出发。

　　从2008年富力【辽宁教育学院艺术系副教授，别名刘缘，男，满族，籍贯黑龙江省齐齐哈尔市，1954年4月生于沈阳。】首次进军商业地产，到2018年富力集团【广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金7.6亿人民币, 集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体...】进一步整合资源成立商业运营管理公司，一路茁壮成长，成就了富力商业板块从“0”一路发展壮大到现在。

　　早在商业复苏季布局

　　毋庸讳言，“疫情”真实地影响和改变经济与民生。

　　疫情下有两个很明显的注点，一方面是大家对个人的健康更加关注，另外促进了行业也的调整，甚至产生非常巨大的影响，比如说酒店行业、旅游行业。例如旅游行业现在在国内恢复，还是比较明显的，从五一到十一，也带动了酒店业绩。

　　商业地产领域影响颇深，数据显示，2020年第二季度，全球商业地产投资额同比下降了57%至1090亿美元，创下2010年以来的季度最低值。

　　至于富力商业，则在疫情发生之初制订了商场紧急情况应急处理预案，开展加强消毒工程设备、多点增设体温测量、民生超市保供应不涨价等工作；同时，与其他商业地产商一样迅速开展了租金免除支持。

　　据悉，在形势严峻的1月底至2月初，富力商业免除了北京富力广场【十年西关成熟豪门社区——富力广场，以其绝佳的区域优势和成熟的社区生活设施，加上豪门的生活品质，一直赢得市场的热切关注。】、广州富力海珠城等共八个项目的所有商户租金。

　　疫情影响肯定有，但是现在基本整个中国市场稳住了。商业也逐渐复苏，如今无论是项目还是商户都已逐步恢复活力。

　　我们国家对整个世界的消费力度摊分比例很高，而现在很多消费需求都留在了国内。以进驻各大商场的重奢品牌为例，例如今年疫情以来，国内有些奢侈品店铺一个月达到过亿的零售额。

　　富力商业同样看中中高端消费的市场空间，在2021年有机会即将亮相的高端生活方式购物中心——哈尔滨富力广场，便是其中一个典型例子，该项目将重点引进众多精品国际品牌，着力打造哈尔滨滨江购物休闲豪华新体验，迎合当地及周边地区中高端消费的发展风口。

　　相比零售业态，则有部分商业行业在疫情中遭受重创，比如旅游、酒店行业。如有上市酒店企业披露，2020年一季度该企业超3000间运营酒店房间累计入住率【入住率是指实际使用用户的数目占整个建筑的比例，而非购房用户的比例。】仅为25.1%，去年同期为75.6%。

　　直到今年中秋加国庆8天小长假前后，这些与出行紧密相关的行业才算缓了口气过来。“假期时国内的旅游业恢复还是比较明显的，也带动了酒店业绩。”

　　据悉，除了掌管富力商业及旗下购物中心、写字楼、物流园业态，其还负责富力集团旗下酒店的开发拓展工作。

　　据公开数据显示，在今年“十一”期间，富力集团旗下酒店合计实现营业收入【营业收入是从事主营业务所取得的收入。】约2.15亿元。其中，国际品牌酒店收入约1.03亿元，同比增长26.9%；万达品牌酒店收入约1.12亿元，同比增长21%；酒店平均入住率远超去年同期，峰值入住率近90%。

　　富力分子系列商业情怀

　　回到自身富力商业的扩张，受疫情影响旗下商业项目开业有一定的延后。不过可喜的是，截至目前，今年富力商业旗下的南京富力星光邻、通州富力星光里等社区商业【社区商业The business community是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。】型项目，都已有部分商户开业。

　　商业项目开业及扩张速度的快慢与否，更多是公司“根基”使然。在富力集团整体的项目规划发展节奏下，旗下商业项目筹备时间会比一般商业项目长一些。

　　究其原因，富力商业旗下项目尤其是社区型商业，大多都是拿地时与住宅相配套的商业，含有一定的自持比例要求。一些项目归属于地区公司，地区公司对于商业项目的开发、建造都有自己的节奏，需要协同住宅、商业等多个板块以整体化思维进行规划，稳扎稳打地前进。

　　据悉，富力商业旗下购物中心划分为“富力广场”系列与“富力星光”系列两条产品线，分别对应城市综合体和社区商业综合体两种不同产品。

　　其中，富力星光系在消费场景细分的基础上，延展出“邻、里、坊、大道”四个细分子系列。

　　不为大众所熟知的是，“星光”二字对于富力而言有着特殊含义。“这跟我们很多年前做街区时的命名有关系，当时我们叫星光大道，后来出于情怀，就延续了星光这个充满诗意的词，演变成星光邻、星光里、星光坊等等”。

　　每个人定品牌的时候都有自己的情怀。在整合集团资源打造富力商业产品线品牌时，早年的情怀便延续了下来，并结合集团企业文化，延伸出相应的产品线分支。而打造“富力广场”和“富力星光”系列的初衷，是为消费者的美好生活注入活力，让富力商业项目成为消费者工作与生活之间的第三空间，成为点亮日常生活的“星光”。

　　打磨两条产品线基于两点考虑，一是顺应城市化进程多核心的发展趋势，为消费者打造在工作或家庭生活半径之内的，功能齐全的新商圈；二是让来到新商圈安家、工作，并前往富力商业项目的人们，可以获得毫不逊色于传统商圈、情感与价值并重的体验。从轻资产输出到快速扩大规模化的发展的道路上，这可能是富力集团坚守的态度与原则。

　　其表示，富力商业不排除会有一些合作项目，但这种轻资产输出管理的模式目前并不对外，只针对于合作项目，与公开转型做轻资产管理并不相同。

　　巨大的商业自生长潜能

　　富力一直都没有在市场上做很激进的竞争，只是按照他们自己的步伐和势头去走，有着其独特的发展步伐。

　　在应对市场时大家都有不同的方式，各施各法，千姿百态，但富力要看结果、看利润率，看给投资者的回报率。回报率是富力商业对于项目的衡量重要指标，

　　盖一个商场不仅是投钱，还要看回报率是否成正比。做项目是可以建造得很快，但相应的成本会非常高，回报期也很长，如果以做一个投资性物业来看是有些欠妥的。

　　有激情，也有商业速度，创新积淀后的模式让富力稳扎稳打，不懈前进。富力商业选择把质量做稳、做优，按照自己的步伐来走。

　　规模不是首要追求，从富力商业当前的发展模式中，还是可以窥探出一些自生的增长潜能。

　　富力商业目前运营中的商业资产已超200万平方米，同时亦有70余万平方米的在建项目及近百万平方米的筹备项目，商业资产总体量已超370万平方米。

　　未来三到五年间，富力商业将有十余个新项目陆续开业入市，多落子于北京、上海、杭州、哈尔滨、重庆等重点城市。

　　近几年的开业计划：上海奉贤项目和哈尔滨项目都在争取明年开业，北京通州项目预计明年会交付，重庆西城富力坊规划刚定下，已在稳步筹备中……

　　富力商业旗下两条产品线很快将在全国范围内形成星罗棋布的格局。

　　与此同时，随着商业地产逐步迈进存量时代，地产商们也面临着挖掘提升存量物业资产价值的考题。此前，富力商业旗下的重庆富力坊便是通过存量物业进行改造活化的项目。

　　不可忽视的是，富力集团手中还掌握着大量旧改资源。据公开数据显示，截至2019年底，富力集团在全国参与70多个城市更新项目，规划总建面超7000万平米。在广州，富力是旧村改造实施项目最多的企业之一，涉及约16条旧村。同时，年报指出，富力预计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土储面积超过4000万平方米。

　　一般而言，这些旧改项目都有一定的商业、产业配套，未来这些旧改商业配套的社区商业或商业综合体也是富力商业的机会点。

　　关于旧改商业的承接，要重视多方面因素的综合考量和整体把握。在村民没有选择第三方作为配套商业的合作伙伴时，富力作为城市美好生活运营商和旧改项目改造方，会从社区、周边居民的需求出发，为消费者们提供更加完善的解决方案。

　　而除了购物中心、写字楼，值得一提的是，目前富力商业旗下另一业态物流园也有了新进展。广州富力国际空港物流园是富力商业乃至富力集团旗下唯一拥有的物流园区，同时也是华南区域规模最大的单体物流园，总建筑面积约138万平方米。

　　富力宣布国际空港物流园以44.1亿元引进了黑石集团。黑石房地产中国区董事总经理陈宇就对观点地产新媒体表示，“这次交易是基于标的物的稀缺，一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。”

　　另悉，后面园区尚余未开发运营的体量将由富力和黑石共同负责运营、管理，借由黑石方面的资源引进，建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，预计在未来的2-3年陆续落成。

（文章来源：乐居财经）

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