12月11日早间，碧桂园【碧桂园，成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团；碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心-biguiyuan】服务(06098)发布配售公告，公司拟配股1.73亿股，配售价45港元，较上一日收市价折让9.46%，预计筹资77.5亿港元。中金【中金其实就是(中国国际金融有限公司） 作为中国第一家中外合资投资银行，中金公司致力于为国内外机构及个人客户提供符合国际标准的投资银行、资本市场、机构及个人证券销售和交易、固定收益、资产管理、直接投资以及研究服务。】、大摩和瑞银为配售代理。碧桂园服务是目前市值最高的物管企业。

　　而此前的12月2日和9日，市值第二和第三的恒大物业(06666.HK)和华润万象生活(01209.HK)也先后登陆港股，分别募集约70亿港元和120亿港元。

　　几家企业均表示，募集资金所得将用于收并购以及战略投资。

　　随着上市物管企业数量的增加，有限的市场空间面临更多抢食者的争夺。数据显示，上市的物管企业已经超过30家，同时，各家企业的商业模式和战略定位高度趋同，均将发展目标定位为居住社区和城市公共空间【城市公共空间是指城市或城市群中，在建筑实体之间存在着的开放空间体，是城市居民进行公共交往，举行各种活动的开放性场所，其目的是为广大公众服务。】两大板块，从而使得物管上市公司抢夺管理资源的角逐更加激烈。

　　规模之争

　　“2019年底，物业管理行业市场规模达到10512亿元，由于企业不断延展市政环卫、城市服务等新市场，未来潜在市场规模更大。”易居【“易居”（Easyhouse）智能家居隶属晴天科技实业有限公司旗下“易居Easyhouse”智能家居理念。】控股CEO丁祖昱【丁祖昱自2012年4月出任公司执行总裁，在2011年3月至2012年4月期间担任子公司中国房产信息集团董事，2011年9月至2012年4月期间担任中国房产信息集团总裁；2009年9月至2011年9月担任中国房产信息集团联席总裁。】认为，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段，未来2~5年将快速裂变。

　　不过，在行业人士看来，尽管目前上市物管企业已很多，但未来将走向分化，强者恒强。

　　保利物业总经理吴兰玉【吴兰玉，七旬老太讲诚信，为还债拾荒九年。】预计，由于中小物管企业在城市公共服务方面不具备竞争力，将来的市场只能剩下少数规模企业。

　　金科服务董事长夏绍飞也向第一财经表示，看好十强以内物管企业，管理规模跟不上的公司将不具备太大发展空间。

　　基于这一认识，大多数公司都开始依托资本市场和母公司的支持，加大扩张力度，期待在规模上有所突破，站稳一席之地。

　　12月6日，时代中国控股(01233.HK)公布称，已与时代邻里(09928.HK)订立2021年协议，后者将继续向其提供物业管理服务、停车场租赁管理等服务，年度应付费用上限将不超过8.3亿元人民币【CNY，是人民币（Chinese Yuan）的代码，是ISO分配给中国的币种表示符号。】。

　　这意味着，通过为集团项目提供物业服务，时代邻里明年已锁定至少8.3亿元营收，该公司去年营收约10.81亿元。资本市场乐于接受这种稳定现金流入，目前时代邻里股价报7.26港元，较去年上市时涨近五成。

　　与时代邻里同日敲钟的保利物业(06049.HK)，也在推进其“大物业”扩张进程。12月6日消息显示，保利物业已与茂名【茂名市，广东省辖地级市，广东省域副中心城市，粤西组团式中心城市，南中国美丽滨海城市，中国北部湾城市群规划重要节点城市。】城投签署战略合作协议，双方将围绕茂名城市治安、交通管理、生活服务等公共服务领域展开合作。

　　上述两家公司的动作，代表了物企扩张的不同模式，一是靠母公司“输血”维持规模，另一种则在此基础上拓展业务边界，向非住宅物业及城市服务延伸。目前，保利物业已与菏泽城投、唐山新城投等多家公司展开合作。

　　并购加速

　　除此之外，收并购也是物企扩张的有效途径。11月30日，蓝光嘉宝服务(02606.HK)公告称，公司拟以1.59亿元交易对价收购上置物业60%股权，收购完成后，目标公司将成为其非全资子公司，财务业绩合并入账。

　　“对大部分物业公司而言，最有效的扩张方式就是收并购。”华创证券【华创证券于2002年1月经中国证监会证监机构字[2002]6号文批准成立，是国资控股的贵州省内唯一证券公司，注册资本金15亿元。】认为，获取母公司交付面积确定性强，但对集团有依赖性；争夺存量市场，尚不具备大量释放的基础；收并购则可直接迅速地增加管理面积。

　　2020年初至今，蓝光嘉宝服务已收购至少17家物业管理服务提供商，总代价7.59亿元。此番扩张力度，已超过许多头部物企。克而瑞【克而瑞（中国）是易居中国下属全资子公司，以现代信息技术为依托的房地产咨询以及信息服务为主营业务，是中国最大的房地产信息综合服务商。】物管数据显示，11月，50家企业共计新增拓展304个项目，同比增长11.76%。

　　其中，8家企业拓展项目数量达到10个以上，分别是世茂服务、蓝光嘉宝服务、金地物业、绿城服务、万物云、明德物业、雅生活、新大正，大部分属于TOP50开发商关联物业公司。

　　拓展力度最大的世茂服务(00873.HK)，10~11月新增第三方服务合约79个，覆盖上海、南京、福州、深圳【深圳，简称“深”，别称“鹏城”，是中国四大一线城市之一，广东省省辖市、计划单列市、副省级市、国家区域中心城市、超大城市，国务院定位的全国经济中心城市和国际化城市、国家创新型城市、国际科技产业创新中心、全球海洋中心城市、国际性综合交通枢纽，中国三大全国性金融中心之一。】、广州等城市，包括上海临港科技城首发项目——临港科技创新城等，第三方拓展面积持续提升。

　　“物管行业是‘存量+增量’的发展模式，现阶段业绩增长的核心动力仍是规模增长。”兴业证券认为，未来在市场外拓上有较强竞争力、积极发展多元业态的物管公司有望扩大规模、保持长期增长动力。

　　值得注意的是，目前多数物企仍极为依赖地产母公司，通过为自有楼盘【楼盘指由具备开发资质的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。】提供服务保证营收，随着地产行业整体降速，物企的高增长态势也会受到影响。

　　与此同时，市场上优质的可收购标的越来越少，将业务伸到其它房企“碗中”更不现实，这就意味着，中小物企拓展市场份额的空间极为狭小。未来，只有依靠规模大房企、或开拓城市服务新领域，才能不被淘汰。

　　保利物业是向此方向发展的物企之一，除此之外，越来越多的公司已认识到拓展业务空间和种类的重要性。譬如11月，世茂服务与宿迁市宿城区政府签约，拟搭建“城市综合运营管理服务平台”，开启城市服务新业务版图。

　　尽管物业股近期遭遇大幅度回调，但多家研究机构认为，这仍是一个在加速增长的行业，拥有广阔的市场。而行业的真正价值是，企业的“服务力”与居民生活、城市发展所需碰撞带来的巨大可能性。

（文章来源：第一财经）

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