中国房地产开发商的底层发展逻辑正在被颠覆。唯规模论终结、高杠杆模式面临退场，房企纷纷开始寻找更安全、更持续的生长模式，行业竞争日益过渡到多元综合实力的比拼。

　　变局之下，合生创展【合生创展（全称合生创展集团有限公司），于1992年成立，1998年在香港联交所主板上市（代码：0754），是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业-heshengchuangzhan】集团(00754.HK)凭借亮眼的盈利能力及资本表现，在12月14日发布的《2020·第一财经中国上市房企价值榜》中获“年度资本盈利企业”奖项。

　　今年前11个月，合生创展实现合同销售金额约302.05亿元，同比上升45.2%，在行业低增速现状中脱颖而出。不仅如此，该集团已逐步转型为“科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司”，实现地产、商业、基建、合生活、投资五大板块协同发展。

　　当“唯快不破”的行业打法被重塑，合生创展此类财务稳健、盈利多元、土储优质、产品多元的企业，即将迎来新市场环境下的一场蝶变。

　　受新冠肺炎疫情影响，今年百强房企销售业绩整体承压。克而瑞【克而瑞（中国）是易居中国下属全资子公司，以现代信息技术为依托的房地产咨询以及信息服务为主营业务，是中国最大的房地产信息综合服务商。】数据显示，截至10月末，TOP100房企累计全口径销售金额同比增加9%，单月业绩同比增长25.2%，环比下降3.9%。

　　市场低温方显企业本色。12月8日，合生创展发布2020年前11个月未经审核营运数据。继2019年首次突破200亿元大关后，今年前11个月，合生创展的合约销售额突破了300亿元。

　　销售业绩再创新高，得益于合生创展覆盖全类型客群、符合市场需求的产品逻辑。在言必谈高周转的地产行业，合生创展是少数沉下心做产品及运营、围绕城市资产进行精耕细作的企业之一。

　　一直以来，合生创展秉承“地产价值投资【价值投资(Value Investing)一种常见的证券投资方式，专门寻找价格低估的证券。】”的理念，在产品开发领域坚持中高端精品战略，搭建起“顶级住宅、中高端品质住宅、写字楼&公寓”三大住宅产品线，打造了帝景系、骏景系、国际城【国际城苹果庄园位于河西务镇中心市场西侧，规划设计有花园洋房、叠拼别墅等多种建筑形式，共有“荷兰组团”（郁金花苑）、“法兰西组团”（百合花苑）、“北美组团”（蔷薇花苑）、“澳洲组团”（合欢花苑）、“香港组团”（紫金花苑）、“京城组团”（牡丹花苑），和1.5万平方米的中心花园组团（爱琴海主题公园）七大组团组成。】等一系列精品项目，筑就城市居住标杆。

　　在高端产品打造上，合生创展更是铸造出真正满足市场需求的豪宅产品。从位于上海的合生·东郊别墅、佘山东紫园【佘山东紫园位于上海市松江区佘山国家旅游度假区林湖路1189号。】，到广州的合生·帝景山庄【帝景山庄位于天河世界大观东侧，为纯别墅楼盘。】，合生的高端项目遍及一线及主要二线城市，均为名气远扬的珍稀之作。

　　在北京【《北京-中关村》为王持久作词，孙川谱曲，蔡国庆演唱的晚会歌曲，赞美了北京中关村作为电子科技产品的聚集地飞速发展。】东三环朝阳公园旁豪宅板块，合生打造的缦合·北京已经成为一座城市名片；分钟寺【分钟寺位于丰台区东部。】地块项目——合生·缦云的亮相，不仅推高了区域市场热度，也再次加强合生创展品牌在一线城市高净值精英客户中的认知。

　　更重要的是，合生创展储备了大量低成本、高溢价优质土地，事业版图遍布“环渤海【环渤海全称为“环渤海经济区”或“环渤海地区”，是指环绕着渤海全部及黄海的部分沿岸地区所组成的广大经济区域。】、长三角、珠三角”三大经济圈，在深度挖掘土地价值的同时，加大开发力度和供货节奏，保证现金流安全，为销售目标达成形成合力。

　　截至今年6月30日，合生创展土地储备约3170万平方米，其中一线城市土储高达1774万平方米，占比56%。优质丰富的土地储备、较低的负债水平、健康的财务状况，为集团提供了逆势突围的筹码。

　　随着房地产行业告别粗放发展模式，单纯靠房开已难以构筑企业发展的“护城河”。作为从风起云涌的华南【自然地理广义上指中国广义南岭以南地区，大致包括广东、广西、海南、香港、澳门、福建、台湾等，也是人类学的分界区。】市场突围而出的选手，合生创展早已洞察形势，向房地产上下游行业延伸，打造全景式企业生态圈。

　　在商业管理板块，合生商业以投资、收益并重为经营理念，凭借优质的土地资源，管理城市综合体&购物中心、写字楼、酒店&服务公寓、产业综合体和养老社区五大业务板块，超80%项目分布在北上广深等一线城市，旗舰品牌合生汇已成为著名商业地标，亦是合生商业版图主要的引流领军项目。

　　疫情之下，合生创展能交出稳健增长的答卷，一定程度上得益于集团地产、商业、合生活、基建、投资五大业务板块协同发展，创造出多个稳健持续的利润增长点，成为集团盈利能力大增的关键要素。

　　今年上半年，合生创展收入同比大增53%、核心利润上涨178.7%、毛利率【毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。】提升15个百分点至67%。其中，基建板块收入28亿港元，营收占比20.3%；商业板块收入16亿港元，营收占比11.5%；合生活板块收入9亿港元，营收占比6.6%，同比上升43%。

　　一直以来，合生创展均秉承价值投资的理念，通过稳健发展的策略保持较低资产负债率【资产负债率又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。】、借贷成本逐年下降，力保现金流安全，同时以优异的成本管控和内部运营管控能力，使财务及融资水平在合理区间内达到优化。

　　2015年到2019年四年间，合生创展的毛利率水平从24.62%一路上升至50.34%，盈利空间远超同行；与此同时，集团负债率稳定在60%左右，财务指标较为健康，经营性现金流【在财务会计中，经营性现金流指的是企业从经营活动中获取的利润除去与长期投资有关的成本以及对证券的投资后剩余的现金流量。】连续多年为正。

　　在财务成本把控上，合生创展融资渠道多元畅通、成本不断下降。今年，集团相继通过美元【美元（United States dollar 货币缩写：USD；ISO 4217货币代码：USD；符号：USA$）是美利坚合众国的法定货币。】优先票据【优先票据，即优先债(senior debt)，是公司债的一种，是指在企业破产清算时，需要优先偿还的债务，相对而言其安全性较大，利率较低，周期较长。】、供应链金融资产支持专项计划【专项计划是人们为完成某种特定的任务而制定的行为规划。】、购房尾款ABS等渠道获取融资，其中境外发债成本仅6%左右，并获得超额认购。

　　同时，凭借优质资产及合理的开发节奏，合生创展的营销能力与操盘水平不断提升；并不断升级战略规划，推进多元业务、轻重资产并重发展，以股东价值最大化为目标，达到全领域资源互补，价值共生。

　　基于合生创展的综合实力以及发展潜力，联合信用评级有限公司将集团的主体信用等级及债券信用等级为AAA【社会信用体系是现代市场经济制度的基石。】，标普信用评级为B，评级展望为稳定。作为全产业链优质生活运营商，合生2020年品牌价值393亿元。

　　从2019年启动“UP品牌升级年”，到2020年定义“UP品牌升级深化年”，合生创展以“优质生活，完美体现”为宗旨，持续引入国际级居住理念，同时向“科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司”全面转型。

　　6月30日，合生创展正式声明，将股权投资业务纳入主要业务板块，未来将专注于高科技类股权投资，以中长期持有为目标进行配置，在低息环境下为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金流，进一步提升股东价值。

　　数据显示，截至6月30日，合生创展于二级市场114亿港元的投资额里，未变现收益高达26亿港元，投资板块净利润28.34亿港元，占比56.6%，利润水平远超传统业务板块。

　　随着业务版图日益庞大，合生创展积极探索科技赋能，运用智能化技术，以科技平台为载体，构建从城市更新、地产开发、商业运营管理、物业管理、金融投资、基金管理到智慧服务全生命周期、全产业链的智慧管理平台，大大增强集团的整体合力。

　　在行业降杠杆背景下，房企纷纷寻求新的增长点和创新点，地产创新也势必结合科技和资本，以创新思维带动产业调整。合生创展围绕场景改造的科技赋能手段，为其高质量增长提供了充足保障。

　　2020年，是合生创展品牌力提升和转型发展的“丰收年”。凭借强劲的盈利能力、多元科学的业务版图，差异化的产品优势，合生创展布局多年的转型战略已进入收获期，各项经营指标全面开花。

　　未来，房企之间不单是规模之争，而是全方位的综合实力比拼。合生创展此类致力成为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台的公司，有望凭借其差异化转型优势，抵抗住行业环境波动，站到强者之列。

（文章来源：第一财经日报）

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