相较此前在港交所【港交所，即“香港交易所”，全称“香港交易及结算所有限公司”（Hong Kong Exchanges and Clearing Limited，英文简称HKEx），是全球一大主要交易所集团，也是一家在香港上市的控股公司。】上市破发的第一服务，禹佳生活服务的规模可谓与前者面临同样的“小规模”窘境。据悉，禹佳生活服务集团有限公司(下简称“禹佳生活服务”)于12月11日晚间向港交所递交招股书【招股说明书是股份有限公司发行股票时，就发行中的有关事项向公众作出披露，并向非特定投资人提出购买或销售其股票的要约邀请性文件。】。

　　此次，禹佳生活服务上市的联席保荐人【保荐人是二板市场的一种特有的证券公司。】分别为中银国际【中银国际控股有限公司（下称“中银国际”）是中国银行股份有限公司（下称“中国银行”）旗下的全资附属投资银行机构。】与海通证券【海通证券即海通证券股份有限公司。】。

　　物管百强企业综合实力排名36

　　中华网【中华网成立于1999年5月，是中国成立最早的门户网站之一。】财经翻阅招股书获悉，禹佳生活服务是一家物业管理服务和商业运营服务综合提供商，拥有逾23年的运营经验。其专注于海峡西岸【《海峡西岸》是由福建省政府新闻办公室主管的，中国新闻社福建分社与福建省对外交流中心联合主办的大型综合性期（月）刊。】地区和长江三角洲地区，并继续在环渤海经济圈【2010年7月，规划将在东南四环一直到京津二通道附近兴建“环渤海总部商务区”，规划用地面积15.6平方公里。】、华中地区【中国华中地区，简称华中，中国七大地理分区之一，包括河南、湖北、湖南三省（按照自北向南排序），华中国土总面积约56万平方公里，约占全国国土总面积的5.9%。】、西南地区【行政区划概念下的西南地区，为中国七大地理分区之一（华东地区、华南地区、华中地区、华北地区、西北地区、西南地区、东北地区），指四川、云南、贵州、重庆、西藏5个省级行政区。】和大湾区确立市场地位。通过将深耕策略成功复制到其业务扩展的城市中，禹佳生活服务已形成覆盖多种住宅和非住宅物业的中国市场战略布局。根据中指院按综合实力排名的物业服务百强企业排行榜，其在2019年和2020年皆排名第36位，而就商业运营服务而言，按商业物业(不包括写字楼)的在管总建筑面积计，根据2019年的相关数据，其在物业服务百强企业排行榜中名列第六位。

　　股权架构：禹洲国际及禹佳管理拥有90%及10%

　　于2020年10月30日，本公司按面值分别向禹洲国际及禹佳管理发行及配发八股全额缴足股份及一股全额缴足股份，随后本公司分别由禹洲国际及禹佳管理拥有90%及10%。禹佳管理是一家于2020年9月29日于英属维京群岛【英属维京群岛，又名英属处女岛(BRITISH VIRGIN ISLANDS-BVI)是距离PUERTO RICO以东大约60英里，地处加勒比海的，由40多个岛屿所组成的岛国，面积只有155平方公里，人】注册成立之特殊目的载体，由郭女士全资拥有。

　　财务基本面：最近一期年利润为3720万

图片来自招股书截屏

　　在财务方面，截至2017年末、2018年末、2019年末以及2020年6月末，禹佳生活服务实现收入分别为3.05亿元、3.94亿元、5.44亿元及2.75亿元；毛利分别为8199.6万元、9841万元、1.55亿元及8621.6万元；利润及全面收益总额分别为2366万元、3424万元、6533.8万元及3718.5万元。

　　财务数据增长方面，自2017年至2019年禹佳生活服务的收入复合年增长率【复合增长率一项投资在特定时期内的年度增长率计算方法为总增长率百分比的n方根，n相等于有关时期内的年数...】为33.5%，截至2019年6月30日止六个月其收入增长15.3%至2020年同期的人民币【CNY，是人民币（Chinese Yuan）的代码，是ISO分配给中国的币种表示符号。】2.75亿元。年度利润自2017年至2019年的复合年增长率为66.2%，禹佳生活服务期内利润从截至2019年6月30日止六个月增长42.6%至2020年同期的人民币3720万元。

　　值得注意的是，最后一期禹佳生活年毛利率【毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。】为31.4%，其中物管服务毛利率为23.7%，商业运营服务57.9%；且按收入来源分，前者收入占比为77.5%，后者为22.5%。

　　独立第三方项目贡献收入占比仅为0.3%

　　在收入占比方面数据显示，最近一期总收入中，禹洲集团开发项目收入占比为88.9%，禹洲集团合营或联营开发项目收入占比为10.8%，而独立第三方的物业开发项目收入仅为0.3%。

　　招股书中，禹佳生活服务表示，其业务增长受益于与禹洲集团的长期战略合作关系。禹洲集团为一家成熟的综合业务集团，涵盖房地产、投资、酒店管理、金融与贸易等多个行业。截至2020年6月30日，禹洲集团拥有167项位于中国六大城市群的37座一线及二线城市的住宅及非住宅物业，总土地储备约为2020万平方米，从而于苏州、合肥【合肥，简称庐或合，古称庐州、庐阳，是安徽省省会，长三角城市群副中心，综合性国家科学中心，“一带一路”和长江经济带战略双节点城市，具有国际影响力的创新之都，国家重要的科研教育基地，现代制造业基地和综合交通枢纽，合肥都市圈中心城市，皖江城市带核心城市。】及扬州等城市奠定了领先的市场份额(按合约销售额计)。于往绩记录期间，禹佳生活服务绝大部分的在管总建筑面积均属于禹洲集团单独开发或禹洲集团与其他物业开发商联合开发的物业。

　　物管规模：在管总建面约1320万平可谓“蚊型”、74个项目

　　截至2020年6月30日，禹佳生活服务为74个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1320万平方米(此前已上市的第一服务其在管面积为1354万平米)；禹佳生活服务已订约为123个项目提供物业管理服务，已订约总建筑面积约为2260万平方米。

　　商业运营服务规模：在管总建面约70万平、26个项目

　　截至2020年6月30日，禹佳生活服务为26个项目提供商业运营服务，在管总建筑面积为0.7百万平方米，截至同日，其已订约为34个项目提供商业运营服务，已订约总建筑面积约为1.1百万平方米。

　　最近一期年资产负债比率96.4%

　　据招股书显示，禹佳生活服务自2017年至2020年6月30日止，其资产回报率由5.8%一路下滑至1.4%。此外，2017年、2018年、2019年及2020年6月末，禹佳生活服务的资产负债比率分别为87%、88.2%、96.8%及96.4%。

　　对与负债，禹佳生活服务与招股书中表示，截至2017年及2018年12月31日，我们录得流动负债净额，这会使我们面临流动资金风险。 截至2017年及2018年12月31日，我们分别录得流动负债净额人民币4370万元及人民币1280万元。截至上述各日期拥有流动负债净额主要是由于分别为人民币3.45元和人民币6.1亿元的其他应付款项、已收按金及应计费用所致，主要由于我们于往绩记录期间前使用部分应付关联方款项购买非流动资产导致于往绩记录期间初期的流动负债净额所致。我们于往绩记录期间的流动负债净额主要是由于我们业务运营的扩张。

　　招股书风险提示：物管包干制模式占比达99.6%

　　于往绩记录期间，禹佳生活服务主要根据包干制模式从一般物业管理服务中产生收入，其于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月分别占其的一般物业管理服务产生的总收入的约100.0%、100.0%、100.0%及99.6%。

　　对此，禹佳生活服务在招股书中表示，倘若我们无法提高物业管理费率，且于扣除物业管理成本后仍面临营运资金短缺，我们将削减成本以减少短缺。然而，我们未必能够成功地透过成本节约措施减少此类损失，且我们的成本节约工作可能会对我们一般物业管理服务的质量产生负面影响，而这又会进一步降低业主向我们支付物业管理费的意愿。

　　此外，在规模扩张方面，2020年7月，通过收购一家位于浙江舟山的物业管理服务提供商，禹佳生活服务获得了42个由第三方物业开发商开发的项目，截至2020年9月30日的在管总建筑面积约为2.6百万平方米。于2020年11月至12月期间，其中标了由独立第三方开发商所开发的两个新项目，其为若干住宅物业及政府办公楼的物业管理项目，总建筑面积约为100,000平方米。预计将自2021年1月起开始为该等新项目提供物业服务。

（文章来源：中华网财经）

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