继盘活港澳工业大厦这一闲置资产【闲置资产是指已停用一年以上，且不需用的，或者是已被新购置具有同类用途资产替代的资产。】数载无果后，康芝药业【康芝药业是海南首家创业板上市的制药企业（股票代码：SH300086),也是海南省近年来发展最快、效益最好、规模最大的医药企业之一。】将这一土地资产“打包”进了新一轮的定增方案中。

　　近日，康芝药业股份有限公司【康芝药业股份有限公司，正式成立于1994年01月20日，坐落于海南省海口国家高新技术产业开发区药谷工业园药谷三路6号。】(以下简称“康芝药业”，300086.SZ)发布定增预案，将发行不超过6.35亿元募集资金用于加码医疗健康产业。

　　公告指出，定增募资的3.72亿元将用于康芝(海南)国际妇产医院的项目建设通过本次项目建设，对海口市【海口市是海南省政治、经济、文化、交通中心，海、陆、空交通的枢纽，闻名中外的滨海旅游城市。】秀英永万工业开发区港澳工业大厦进行翻新改造升级、配置高端的妇产医疗设备等。该项目中，建设投资金额占总投资比例的90.06%。

　　然而，《中国经营报》记者注意到，自2010年，康芝药业以自有资金【自有资金是“借入资金”的对称。】2500万元参与竞拍购得港澳工业大厦，由于产权不明等问题，上述资产常年处于闲置状态。为此，康芝药业多次盘活上述资产获取收益，但结果并不如意。

　　对于此次港澳工业大厦的情况，12月2日，记者致电致函康芝药业证券部，其工作人员指出不接受媒体采访，建议联系品牌部门。而品牌部门方面向记者直言：“我们需要实名转接，如果是采访的话，我们公司是不接受的。”

　　土地产权或不清晰

　　记者注意到，康芝药业在定增预案发布之前曾屡次试图盘活港澳工业大厦，但由于土地权属不清晰等原因，上述行动始终无果。

　　追溯至2010年12月24日，康芝药业与海南鼎和拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，约定成交价为人民币【CNY，是人民币（Chinese Yuan）的代码，是ISO分配给中国的币种表示符号。】2500万元，佣金为人民币125万元。其资产为海口市秀英永万工业开发区的港澳工业大厦地下室及地上1~6层房产及安装在房屋内的机器设备，该房产总建筑面积为9584.77平方米。

　　对于购置上述资产的目的，公司提到办公场所日益紧张，已不能满足公司发展的需要。在康芝药业方面看来，港澳工业大厦地下室及地上1~6层房产项目位于海口市秀英永万工业开发区，比邻南海大道【广东省深圳市南山区南海大道　南海大道原名南油大道，北接北环路，南至深圳市蛇口工业区，是南山区的一条交通干线，全长约8公里。】，离公司生产基地厂区仅为南海大道一路之隔。永万工业开发区交通便利，四通八达，公共配套设施齐全。同时，该项目的实施可以缩短征地、审批、建设等一系列的时间周期。

　　不过，事情的进展并非如同康芝药业预期那般。2011年，康芝药业方面表示，澳港工业大厦需要重新测量面积以及完善手续，产权证正在办理中，预计办妥产权证书为2012年10月31日前。

　　此后，康芝药业又在2012年详述了具体的原因，由于公司所购买资产是通过法院拍卖程序获得，其中地上1、2楼层的部分面积归属于其他产权人，而法院当年(2000年)出具的《民事裁定书》和《协助执行通知书》未清晰描述上述标的房屋产权面积，给该项资产的产权过户增加了复杂性。

　　不过，上述标的产权过户似乎并不顺利。

　　此后，康芝药业试图多次盘活上述闲置资产。2016年，康芝药业为了盘活上述固定资产设立了子公司海口康成达物业有限公司(以下简称“海口康成达”)，注册地址为海口市秀英港澳工业大厦，注册资本【注册资本，是指合营企业在登记管理机构登记的资本总额,是合营各方已经缴纳的或合营者承诺一定要缴纳的出资额的总和。】为4143.3282万元。而注册资本来自港澳工业大厦等闲置固定资产。对于成立这一公司的目的，康芝药业独立董事认为，成立物业服务子公司专门运作，可以盘活公司固定资产，提高资产使用率【资产使用率是指一定资产所能实现的收入额，有点类似于企业的资产周转率。】。且该事项不会对公司生产经营造成不利影响。

　　记者从天眼查获悉，海口康成达曾在2018年10月因为公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假而被列入了经营异常名录，直至2019年1月31日才被移出经营异常名录。公司的注册地址也由原来的港澳工业大厦更改至海南省海口国家高新技术产业开发区药谷三路6号新宿舍楼一楼。

　　2019年5月28日，康芝药业同意公司出售位于海口市秀英永万工业区港澳工业大厦地下室及其1层部分、2层部分、3~6层(总面积8807.35平方米)给非关联方【关联方是一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上受同一控制、共同控制的，构成关联方。】。在介绍标的情况时，康芝药业方面表示，多年来由于房屋老旧，土地权属不清晰，一直处于闲置状态。目前，该处房产只有房产证【房产证（Premises Permit）购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。】，没有土地证，根据目前房产交易两证合一的交易政策，以上房产权属不够完整。

　　2019年8月27日，康芝药业将港澳工业大厦转为投资性房地产【投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。】。2019年12月13日，公司确定了本闲置房产的交易方案，交易方海口信田坊健康服务有限公司(以下简称“海口信田坊”)为民营企业，注册地为海口市琼山区府城镇中山南路政协小区商铺106号。法定代表人何晓霞。不过，2020年半年报显示，公司方面表示，后因公司与拟出售本闲置房产的潜在交易对手未谈妥具体交易细节，故未实现交易。

　　不过，奇怪的是，尽管房产交易失败，之前声称与康芝药业无关联的交易方海口信田坊股权信息却悄然变动。

　　天眼查显示，海口信田坊成立于2019年11月5日。2020年6月10日，何晓霞退出高管以及法定代表人一列，由陈海标出任上述职位。而陈海标和康芝药业早有交集，2016年5月，陈海标接替康芝药业的董事长洪江游成为海南天际食品营销有限公司(以下简称“海南天际”)负责人。

　　多次盘活闲置资产

　　在屡次盘活此资产未能落实之下，康芝药业显然决定自己接手这一“烫手山芋【烫手山芋，读音tàng shǒu shān yù，汉语词语，基本意思为指棘手的问题。】”。

　　11月10日，康芝药业抛出了一则定增事项，当中则提及对此资产进行翻新改造。康芝药业在定增项目的可行性分析报告中提到，在康芝(海南)国际妇产医院的项目建设中，将对海口市秀英永万工业开发区港澳工业大厦进行翻新改造。其中，建设投资金额达到3.35亿元，占总投资比例的90.06%。

　　事实上，康芝药业近年的业绩承压与其激进的扩张有关，受此影响下，康芝药业近年来多次出售并且出租闲置资产以缓解业绩压力。

　　自2011年起，康芝药业陆续扩张业绩版图，先后收购沈阳延风制药、河北甜和制药集团等标的，其业务也从儿童药品扩大至生殖医学、妇儿健康医疗服务、婴童康护用品等。2019年年报显示，公司拥有12家全资子公司、1家控股子公司、1家参股公司。

　　根据公司所列出的子公司以及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况来看，海南康芝生物科技有限公司等12家公司中亏损了10家，仅有广东康大药品营销有限公司与云南九州医院有限公司的净利润为正数。

　　由此，2019年康芝药业对云南九洲医院有限公司、昆明和万家妇产医院有限公司等主体形成商誉账面原值为3.58亿元，商誉减值为0.49亿元。其中，2019年，康芝药业对九洲医院以及和万家医院分别计提商誉84.88万元、92.59万元。而这两家医院为康芝药业在进军生殖医学版图中的重要落子。

　　2017年至2019年，康芝药业的营业收入【营业收入是从事主营业务所取得的收入。】分别为4.81亿元、8.83亿元、10.08亿元，归属母公司所有者净利润却接连下降，分别为5019.69万元、1336.62万元、-2646.30万元。

　　在此业绩压力之下，康芝药业曾多次盘活闲置资产换取业绩。记者注意到，公司除了在上述的港澳工业大厦上动作频频以外，还曾出售海口市的其他房产，并出租公司多地的房产。

　　2019年，康芝药业将部分自用的房地产转为投资性房地产，用来获取租金收益。其标的资产涉及到港澳工业大厦、沈阳康芝制药有限公司部分厂房、仓库，北京顺鑫祥云药业有限责任公司厂房、仓库以及办公楼，河北康芝制药有限公司部分厂房以及办公室。闲置房地产建筑面积达到49793.6平方米，截至2019年6月30日，该部分房产建筑物账面原值1.01亿元，账面净值为4815.53万元。

　　2020年第三季度业绩显示，康芝药业的营业收入为6.32亿元，同比减少17.16%，归属上市公司股东净利润亏损531万元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-219.51万元。

（文章来源：贝果财经）

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