12月16日，市场关注度颇高的远洋服务(06677)将迎来上市前“临门一脚”，于今日收盘后进行暗盘交易，并于12月17日正式在港交所【港交所，即“香港交易所”，全称“香港交易及结算所有限公司”（Hong Kong Exchanges and Clearing Limited，英文简称HKEx），是全球一大主要交易所集团，也是一家在香港上市的控股公司。】挂牌上市。

　　从市场环境来看，远洋服务在此时上市是一个不错的时机。原因是，近期港股市场迎来一轮物业服务公司上市热潮，恒大【恒大集团（香港联合交易所股票代码：3333，在香港上市），以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。】物业(06666)、融创服务(01516)、华润万象生活(01209)在此前陆续上市并获得市场热捧。其中，融创服务上市首日股价上涨21.9%，近日股价接连刷新新高；华润万象生活更有上市首日股价上涨25.56%的表现。

　　此外，永升生活服务(01995)、金科服务(09666)、碧桂园【碧桂园，成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团；碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心-biguiyuan】服务(06098)、宝龙商业(09909)等物业服务及管理板块个股，股价在近期均有良好表现。

　　物业股表现升温有助于推升投资者对远洋服务的关注。当然，“打铁还需自身硬”，能否获得市场追捧，还看远洋服务有多少“硬货”。

　　携八大明星基石投资者【基石投资者（cornerstone investors），主要是一些一流的机构投资者、大型企业集团、以及知名富豪或其所属企业。】，国际配售【国际配售，是一种出售手段，指在国际范围内的配售手段。】获多倍覆盖

　　此次招股，远洋服务将发行2.96亿股，每股发行价区间定为5.5-6.7港元。同时引入了私募基金【私募基金，是指以非公开方式向特定投资者募集资金并以证券为投资对象的证券投资基金。】淡水泉、国华人寿【国华人寿保险股份有限公司   公司简介  国华人寿保险股份有限公司（以下简称“国华人寿”）总部位于上海，是由中国保险监督管理委员会批准设立的国华人寿全国性、股份制专业寿险公司。】保险、高瓴资本、奥陆资本、Franchise FundLP、永伦基业、Keltic和郑贤方共8名基石投资者，合共认购1.2亿美元，以发行价中间价计，占发售股份总数的51.51%。此外，据市场消息，远洋服务国际配售已有多倍覆盖，并获高质量长线基金认购【基金认购是指投资者在开放式基金募集期间、基金尚未成立时购买基金份额的过程。】。

　　随着物业服务上市公司增加，机构投资者热衷于投资物管行业已非新鲜事。其原因不仅在于，物业服务公司具有诸如房地产行业的刚需属性，同时还具有永续经营、轻资产运营、创造稳定现金流等诸多特点。

　　另一方面，当前房地产大规模交付红利尚存，物业管理公司依托地产母公司项目输送及通过外延并购不断扩大业务版图，与此同时，物管公司在传统物管业务基础上，积极探索多种增值服务，以推升盈利能力及估值水平。

　　远洋服务公司2020年上半年净利润1.54亿元人民币【CNY，是人民币（Chinese Yuan）的代码，是ISO分配给中国的币种表示符号。】(单位下同)，按照公司5.50-6.70港币招股价格，预计公司2021年估值区间为市盈率13.5-16.4倍(绿鞋前)/14-17倍(绿鞋后)。

　　据富途证券数据，港股物业服务及管理板块估值水平超过44倍市盈率，对比来看，远洋服务当前的估值水平具有较强吸引力。当然，公司未来估值水平是否有提升空间，需要关注两个重点，一是公司的盈利能力，二是公司的成长性。

　　高端商写稀缺标的，盈利能力与质量兼备

　　目前，远洋服务的业务分为三大板块，包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。总体来看，三大业务毛利率【毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。】处于稳中有升的趋势，2017年以来的综合毛利率【综合毛利率是指各个经营类别的毛利率，是各个品种分类毛利率的加权平均数，如厨房部毛利率、点心部毛利率、酒水毛利率等，有时，综合毛利率也指整个企业的毛利率。】维持在20%以上，其中2020年上半年达到28.5%。

　　高端商写业务和增值服务是推升远洋服务盈利能力的两块业务。

　　资料显示，远洋服务为多样化的非住宅业态提供一流的物管服务，拥有北京【《北京-中关村》为王持久作词，孙川谱曲，蔡国庆演唱的晚会歌曲，赞美了北京中关村作为电子科技产品的聚集地飞速发展。】远洋国际中心【远洋国际中心写字楼由远洋地产有限公司投资开发，美国LLA公司担纲设计，总建面的23万平米，楼高130米，为东四环沿线最高建筑物。】、北京远洋光华国际【远洋光华国际，地处CBD商务核心区，交通路网四通八达。】、北京大家保险总部、成都远洋太古里【成都远洋太古里（Sino-Ocean Taikoo Li Chengdu）坐落成都中心地带，是太古地产（Swire Properties）和远洋地产（Sino-Ocean Land）携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。】、北京颐堤港【颐堤港位于北京市朝阳区，北起将台路，西临酒仙桥路；是太古地产及远洋地产协力打造的一处以零售为主导的综合商业项目。】、杭州远洋乐堤港【远洋乐堤港是远洋商业独立运营的首个大型综合体项目，包括购物中心、特色体验区和国际YEAH街区。】等多个高端地标写字楼和商业综合体的管理经验。公司高端写字楼及商业占总非住宅物业管理收入的80%以上。

　　2019年，远洋服务在管商写物业平均物业管理费17.4元/月/平方米，处于行业较高水平【高水平 拼音： 解释： 1.】。

　　据了解，远洋服务管理的高端商写项目北京颐堤港，在管面积10万平米，出租率高达99.9%。其商业项目物业费单价110元/月/平方米，写字楼单价50元/月/平方米，可提供全年约8900万元收入。成都远洋太古里项目在管面积8.3万平米，出租率达到97%，物业费单价160-170元/月/平方米，可提供全年收入1.6亿元。

　　具有商写物业服务能力和高端化定位，是体现远洋服务业务差异化的重要一环，这使得公司在物管上市公司中更具稀缺性，也是获得顶级机构投资者长期认可其投资价值的一块“试金石”。

　　而在增值服务业务方面，远洋服务提供向物业开发商及其他物业管理公司提供的交付前服务、咨询服务及物业工程服务，以及向公司在管物业的业主及住户提供的各种社区增值服务。

　　2020年上半年，公司非业主增值服务毛利润达到3540.1万元，毛利率同比提升3.4个百分点至22.9%，同期社区增值服务实现毛利润6414.7万元，毛利率提升2.1个百分点至63.1%。

　　随着能力能力提升，远洋服务盈利质量也相应转变。招股书【招股说明书是股份有限公司发行股票时，就发行中的有关事项向公众作出披露，并向非特定投资人提出购买或销售其股票的要约邀请性文件。】显示，公司经营活动所得现金净额由2018年的3827.2万元大幅增长至2019年达到2.07亿元，2020年上半年达到6572.9万元。截至2020年6月30日，公司期末现金及现金等价物达到7.25亿元，为2017年以来新高。

　　众所周知，物业服务公司的盈利能力，与其服务能力存在正相关【正相关是指自变量增长，因变量也跟着增长。】关系。据悉，远洋服务致力于提供综合优质物业管理服务。根据赛惟咨询的资料，2019年，公司的客户满意度【客户满意度(Consumer Satisfactional)，也叫客户满意指数。】为86%，高于物业管理行业73%的平均客户满意度。2017年至2019年，公司物业管理费收缴率保持90%以上，2020年受到公共卫生事件影响，部分业主及住户通常集中于年底缴费，全年收缴率仍将保持90%以上。

　　渠道资源广泛，业绩增长能见度强

　　据远洋服务招股书，截至2020年6月30日，公司总合约建筑面积达6190万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的54个城市，同时，公司在中国管理210个物业，总在管建筑面积达4230万平方米，包括155个住宅社区及55个非住宅物业。

　　公司的物业管理集中在一二线城市，主要覆盖京津冀、环渤海地区及中国其他地区。截至上半年，公司于京津冀和环渤海两个地区的在管建筑面积分别占公司总在管建筑面积的32.9%及28.8%。一二线城市的在管建筑面积占远洋服务总在管建筑面积的90.8%。

　　2017年至2019年，远洋服务的营收由12.13亿元增至至18.30亿元，年均复合增长率【年均复合增长率是指一项投资在特定时期内的年度增长率。】为22.8%；期间净利润由1.05亿元增至至2.05亿元，年均复合增长率为39.8%。2020年上半年，公司营业收入为9.03亿元，同比增长6.6%，净利润1.54亿元，同比增长26.1%。

　　根据中国指数研究院【中国指数研究院（ChinaIndex Academy，简称CIA）是整合中国房地产指数系统、中国别墅指数系统、中国房地产TOP10研究组等研究资源，由国内外几十位专家和数家学术机构共建的全方位服务于中国商业经济的研究机构。】的资料，按2019年综合实力及增长潜力计，远洋服务在中国物业服务百强企业中分别位列第13名及第11名。

　　展望未来，作为一家具有综合服务能力的物业服务公司，远洋服务拥有广泛的渠道资源，依托远洋集团及其战略合作伙伴的多元业态的物业资源，规模增长有保障。远洋服务与母公司的大股东中国人寿【中国人寿保险（集团）公司是国有特大型金融保险企业，总部设在北京，世界500强企业、中国品牌500强。】、大家保险进行战略合作，公司已和大家保险订约为其提供物业管理服务，合约面积约为100万平米。远洋服务还在积极寻求为中国人寿全国投资性物业提供服务的潜在机会。

　　此外，公司和远洋集团、华住集团、城家集团、远洋资本达成战略合作协议，将为华住集团、城家集团的投资性物业提供服务，并为远洋资本的商业不动产项目提供定制化物业服务。其中，远洋资本每年向远洋服务新增不少于200万平方米面积贡献。

　　招股书显示，远洋服务的总储备建筑面积由2018年的1310万平方米增加43.8%至2019年的1890万平方米。

　　不仅如此，远洋服务积极通过收购方式扩展地方业务，2016年与2017年分别通过收购新增在管面积10.4万平米、375.2万平米；新增合约面积155.3万平米、480.2万平米。截至2020年上半年，远洋服务旗下第三方管理的建筑面积达到1200万平方米，占总在管建筑面积比重由2017年的13.4%增长至28.4%。2017年至2019年，公司来自第三方收入由0.49亿元增长至2.26亿元，复合年增长率高达113.8%，占收入比重由6%增长至18.5%。2020年上半年，来自第三方的收入达到1.21亿元，占收入比重提升至18.8%。

　　远洋服务在招股书中表示，计划用上市募集资金的约60%(港元)用于选择性地把握战略投资及收购机会，并进一步发展战略联盟及扩大公司物业管理业务的规模。由此可见远洋服务未来业绩增长能见度非常之高。

　　综上所述，拥有众多明星基石投资者，以较低估值上市且具有高成长预期的远洋服务，能否成为又一个物业股打新“黑马”？来日便见分晓。

（文章来源：智通财经网）

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