未来5年，还有多少人有购房需求？已经有机构给出大胆预测。

　　刚刚，中国指数研究院【中国指数研究院（ChinaIndex Academy，简称CIA）是整合中国房地产指数系统、中国别墅指数系统、中国房地产TOP10研究组等研究资源，由国内外几十位专家和数家学术机构共建的全方位服务于中国商业经济的研究机构。】等机构给出了大胆预测：从新增城镇人口【城镇人口是指居住于城市、集镇的人口，主要依据人群的居住地和所从事的产业进行归类。】、改善住房、拆迁等三类需求看，“十四五”时期全国城镇住房需求总量将达94.6 -98.4亿平方米。其中，未来5年新增城镇人口约8433万人，由此带来住房需求约36.2亿平方米。

　　三大购房人群支撑

　　从中国指数研究院的预测来看，三大购房人群仍支撑着整个中国房地产市场。据预测，未来5年，全国新型城镇化背景下新增城镇人口带来的住房需求将继续发力，改善型住房需求占比高位稳定，拆迁改造住房需求将有明显回落。

　　其一，新增城镇人口住房需求。报告预计未来5年我国新增城镇人口约8433万人，城镇居民人均住房建筑面积提升至44.5平方米，则未来五年新增城镇人口带来的住房需求约36.2亿平方米，是未来5年住房需求的坚实支撑。

　　其二，改善型住房需求。报告预计未来5年城镇居民人均住房建筑面积将以年均0.8平方米的幅度递增，改善型住房需求共35.7亿平方米，是商品化住房需求的关键支撑。

　　“十四五”是中国改善型需求积极释放的阶段。“类似改善型需求主要包括对地段的改善、户型的改善、住房功能的改善等。尤其是二胎政策【二胎政策是中国实行的一种和计划生育政策相对应的生育政策，指符合指定条件的夫妇允许生育“二胎”。】下，后续很多户型的设计都需要有调整。这实际上都说明‘十四五’住房需求依然较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进【海军兵种指挥学院院长。】向上海证券报记者表示。

　　其三，拆迁改造需求。棚改效应减弱，老旧房屋将主要以改造替代拆迁，未来5年拆迁改造需求规模将有明显下降。但是，以1.2%-1.4%的拆迁更新率计算，预计2021-2025年拆迁改造带来的住房需求仍约有22.7亿平方米-26.5亿平方米。

　　房地产发展逻辑已变

　　“十三五”时期，我国房地产市场量价齐升【量价齐升，一般是指在市场或单个股票在大量买入盘的推动下，价格出现持续上涨，即价格涨了，买卖交易量也放大了。】，百城新建住宅价格累计涨幅超40%，其中，二线和三四线代表城市累计涨幅均接近50%，涨幅明显扩大；大规模棚改带动下，全国商品房年均销售面积超16.5亿平方米，年均销售额超14.5万亿元，均较“十二五”时期明显增长。其中，三四线城市销售面积年均复合增长超7%，居各线首位。

　　“十四五”时期，房地产发展逻辑已有所不同。近日，住房和城乡建设部【中华人民共和国住房和城乡建设部，是2008年中央“大部制”改革背景下，新成立的中央部委。】党组书记、部长王蒙徽【王蒙徽，男，汉族，1960年1月生，江苏盐城人，1981年11月加入中国共产党，1983年7月参加工作，清华大学城市规划与设计专业研究生学历，工学博士学位，副教授。】在住建部官网发表题为《实施城市更新行动》的署名文章【“署名文章”是报纸行业特有的名词，指报纸上这篇文章的观点是由署名的人自己负责，即文责自负。】。

　　文章指出，随着我国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段，过去“大量建设、大量消耗、大量排放”和过度房地产化的城市开发建设方式已经难以为继。

　　实施城市更新行动，推动城市开发建设方式从粗放型、外延式发展转向集约型、内涵式发展，将建设重点由房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，促进资本、土地等要素根据市场规律和国家发展需求进行优化再配置，从源头上促进经济发展方式转变。

（文章来源：上海证券报）

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