10月28日晚间，珠江实业公布了2020年第三季度财务报告。相较净亏损2562.44万元的上半年，珠江实业前三季度净亏损1313.34万元，亏损水平似乎有所收窄。而这其中依靠政府补助、对外委托贷款等取得的非经常性损益类收益“功不可没”。

　　此外，在“三道红线”即将成为房企融资准入门槛的现实下，来到第三季度珠江实业依旧全部命中。

　　踩中“三道红线”

　　营业收入19.79亿元、归属于上市公司股东的净利润-1313.34万元、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-7513.51万元，是珠江实业前三季度打出的成绩单。尽管相较上半年2562.44万元的净亏损水平已经有所收窄，不过相比去年同期4630.96万元的净利润，仍有128.36%的下滑。

　　而这其中，还计入了报告期内公司收到的政府补助。在三季报非经常性损益项目列表下，信息显示珠江实业计入当期损益的政府补助有227.93万元，其中仅三季度3个月就收到补助17.85万元。此外还有对非金融企业收取的资金占用费1086.79万元、对外委托贷款取得的1447.13万元等其他非经常性损益项目计入当期损益，因此这也导致了实际上珠江实业三季度的扣非净利润亏损进一步扩大，从上半年末的5422.72万元扩大到7513.51万元。

　　而除上半年亏损延续到第三季度以外，此前并不乐观的负债水平也同样体现在珠江实业的三季度报表中。截至2020年三季度末，珠江实业合并资产负债表下的短期借款为0，一年内到期的非流动负债26.16亿元，因此短债合计为26.16亿元，期末现金及现金等价物余额18.18亿元，以此计算，珠江实业三季度末的现金短债比为0.69。现金短债比小于1.0倍，踩中“三道红线”之一。

　　同时，因今年起预收账款重新分类至合同负债以及其他流动负债，因此剔除预收账款后资产负债率以剔除合同负债后计算，截至三季度末，珠江实业负债率为76.14%。剔除预收账款后的资产负债率大于70%，踩中“三道红线”之二。

　　而根据已披露数据计算，珠江实业净负债率约192.81%，大于100%。至此，珠江实业三季度“三道红线”全部命中。根据融资管理规则，未来踩线三条的“红色档”房企有息负债将不得增加。

　　监管部门或要求试点房企在2023年6月30日之前完成降负债目标，依此来看珠江实业暂时或不会受到融资限制。

　　不过，在不到三年的时间内将净负债率降低一半仍非易事。对此，财经网曾致电珠江实业证券部门询问其将为降低负债水平采取何种措施，但截至发稿前尚未收到对方对于这一问题的回复。但在此之前，公开信息显示珠江实业已经通过出售部分资产与融资动作加快资金回流。

　　融资、卖子频回血

　　就在发布三季报的同一日，珠江实业还发布一封担保相关公告，表示为满足资金需求，拟申请通过非公开发行公司债券的方式募集资金，发行规模不超过14.4亿元(含14.4亿元)，期限不超过7年(含7年)，募集资金将用于偿还到期债券本息及其他债务。本次债券发行将由控股股东珠实集团提供全额不可撤销的连带责任担保，并拟由珠江实业对珠实集团提供相应的反担保。

　　而就在一个多月以前，其刚以满足公司业务拓展需要、保障公司发展需求为由向珠实集团借款，该笔借款最高额度将为25亿元，单笔借款期限不超过3年，借款利率不超过6.5%。

　　在此期间，珠江实业又同时出售两项旗下资产。9月23日，其宣布拟通过非公开协议转让的方式，向控股股东珠实集团转让颐德大厦所有权，转让价16.22亿元。公司独立董事在认可意见中表示，转让颐德大厦是为加快盘活公司存量资产，提高资产周转率，优化资产结构，改善财务状况，降低负债率。

　　同一日，珠江实业还将自己持股49%的广州天晨房地产开发有限公司(以下简称“广州天晨”股权全部挂牌转让。公告显示该交易的转让原因为确保国有资产投资收益安全，优化公司资产结构，此外挂牌底价不低于2.13亿元，受让方还须同意向广州天晨提供金额为9亿元的借款，其中，5亿元将用于偿还珠江实业对天晨公司的借款债权本息。

　　而在两封转让公告发布的第二天，也就是9月24日， 珠江实业开盘涨停，最高报4.72元/股，但不久后迅速跳水，当天收跌超7%；9月25日，地产股集体下跌，珠江实业股价跌停；9月28日，其股价又下跌近7%。

　　连续三个交易日，珠江实业从24日最高4.72元跌到3.34元，跌去29%，市值蒸发11.77亿元。而在24日买入466.41万元的银河证券杭州海运国际大厦营业部，同日又卖出2796.11万元。

　　明显异常的股价波动一度引来“杀猪盘”的市场猜测。珠江实业此前在相关公告中回应表示，经公司、控股股东、实际控制人、董事、监事及高级管理人员自查，各方均未策划、参与该事件，亦未授意他人策划、参与该事件。但中国企业资本联盟副理事长柏文喜对此也提到，除市场中的恶意操作意在推动股价波动赚取短期差价的投机性行为之外，此类情况也意味着公司基本面可能存在问题，而给了市场投机者恶意操作的机会。

　　销售节奏放缓，去化压力凸显

　　频繁的资产出售无法长效改善负债水平，而珠江实业主营的房地产开发销售回款能力又如何呢？

　　本次三季报尚未披露公司销售情况，而依据已经披露经营简报，今年三季度珠江实业实现销售金额5.60亿元，同比下降26.16%，此外，今年上半年销售金额也只有7.31亿元，同比下降13.82%。诚然其中有受疫情影响因素，但近年的销售情况均显示珠江实业销售节奏正在持续放缓。其中2019年年报未披露全年销售数据，但据其经营简报数据计算，该年度公司累计实现销售金额23.89亿元，同比下降约18.66%；而2018年的销售金额已经同比下降25.3%。

　　柏文喜认为，销售数据下滑可能说明其项目生命周期中进入销售环节的存货比较少有关，也可能与市场环境以及推盘力度有关。对此，财经网向珠江实业询问其销售逐年下滑原因，但截至发稿前尚未收获其针对该问题的回复。

　　不过与此同时，珠江实业的存货进一步加大。截至2019年底，珠江实业存货约为135.28亿元，来到2020年，截至三季度末存货增加至165.51亿元，而期内合同负债仅为27.2亿元，占存货余额的16.43%。

　　结合其近三年的存货周转率，2017、2018、2019年分别为0.42、0.41、0.21，去化水平逐年降低也已成为珠江实业近几年来的共性。柏文喜据此分析，认为企业的销售去化难度较大，一方面这将不利于其依靠销售回款来降低负债，另一方面这对其改善现金流状况、优化资产流动性也较为不利。

　　而这一现实下，数量较少的项目储备反倒成为其轻车上阵的“优势”。三季报显示，珠江实业在建、在售的项目数量仅16个，相比上半年仅增加一个广州增城的商住项目，该项目位于增城区永宁街塔岗村，为珠江实业在三季度内获取的唯一新增土储。

　　而长远来看，丰厚的项目与土地储备仍是房企赖以发展的粮仓。当前珠江实业“三道红线”压顶、去化水平下降，降负债将成为其第一要务，因此短时间内或难通过加大土储投资力度的方式补足粮仓。

（文章来源：财经网）

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