上海张江(集团)有限公司(以下简称“张江集团”)旗下子公司成都张江房地产开发有限公司(以下简称“成都张江地产”)在都江堰投资的房地产项目，在部分地块多年开发无果后，如今正寻找新的“接盘侠”。

　　《中国经营报》记者走访成都张江地产名下的房地产项目了解到，该公司的项目进展缓慢，拿地逾10年后，规划的总共四期项目只开发了其中两期，到现在仍有大片土地空置，部分闲置地块如今被周边居民种上了菜。

　　入川遭遇水土不服

　　“我们店面就是张江一期御景豪庭的底商，我不说房子好不好，你看看墙和地板就知道了。”房产中介人员小吴(化名)指着自家中介门店开裂的墙面和隆起的地面告诉记者，这个楼盘有地基下沉的问题。

　　在当地房产中介人员看来，这个楼盘存在的问题不仅是地面下沉，户型问题也被当地购房者诟病：“在这样一个小城市，它100多平方米的房子才被设计成套二，很不实用。”

　　这些说法在项目售楼处得到了印证。该项目二期御景湾售楼处一位置业顾问告诉记者：“一期项目卖得不是很好，开发商是上海的，房子就是按照上海的建筑风格来建的，而且公摊比较大，户型也比较大。”据介绍，这也是迟迟没有进行第二期开发的原因，但土地一直空着的话就会被收回去，所以才建了二期。置业顾问介绍，一期项目在2014年建完后，二期项目直到2020年4月才开售。

　　记者在二期项目建设现场看到，楼栋已经封顶，但脚手架还未拆除。项目外围墙面张贴有“占道施工信息公示牌”，显示占道时间为2020年5月30日到2021年5月30日，但公示牌所附《临时占用城市道路许可证》上规定时间为2014年8月10日到2014年11月20日，二者时间相差近6年。

　　提到地基问题，上述置业顾问承认，一、二期项目的地基确实有多年前统一建设的部分。她随即补充：“但二期地基是做了维护的，而且二期地基设计可以承受二十层楼高的重量，只建了六层高的房子。”

　　即便这样，店面在二期项目御景湾不远处的中介小吴还是推荐记者去看其他区域的楼盘项目。

　　资料显示，张江集团旗下公司于2009年进入成都都江堰，当年7月起，该公司先后拍下幸福镇民主村五、六、七组等地块，共300亩土地，随后在当年成立了成都张江地产公司。上述地块《建设工程规划许可证》的发证时间为2011年3月16日，即从建设规划审批到现在已经超过9年时间，拿地时间则超过了11年，但所有土地都被开发完成的时间仍然未知。

　　微信小程序成都房小团信息显示，在2019年12月6日和2020年4月17日的两次购房摇号中，二期御景湾项目均(因报名人数不足)“流摇”。

　　记者在现场看到，一期项目临张江路的一排商铺现在仍处于空置状态。经成都市住建局官网查询，该项目2011年开售的6个商业用途房源目前仍处于“可售”状态。

　　地产分析师严跃进表示，类似外来开发商在当地开发缓慢的情况，和地产项目操盘经验不成熟有关，虽然拿地能力强，但是公司对当地市场的把握不到位，所以往往会导致营销和产品推销方面有阻力。

　　多次寻求股权转让

　　根据售楼处沙盘标示，可以在现场找到对应第三、四期项目土地的位置。第三期项目即位于二期项目东南侧马路对面，地块有围墙阻隔。

　　在第三期项目地块临近永安大道侧没有围挡，有当地人将闲置土地分割成不规则小块种植了蔬菜、玉米，现场能看到有人在菜地中劳作，玉米秆已经枯黄，地块中央有被人踩出的泥泞小路。其余土地则被荒草占据，没有施工迹象。

　　地块旁的标牌显示，该土地目前被设置为临时绿地，立牌时间为2019年12月。记者联系到都江堰市综合行政执法局一位工作人员，对方表示这块地闲置影响市容，故改为临时绿地，地块原始用途他并不清楚，但肯定是不能用来种菜的，会对种菜行为进行处理。

　　而第四期项目地块内亦无任何施工迹象，只有一座活动板房矗立，大部分土地仍处于荒地状态，地块中间堆放有大量废弃木板。

　　记者了解到，这个大片土地尚未开发的项目正被挂牌寻求转让。

　　上海联合产权交易所官网信息显示，今年7月22日，成都张江实业发展有限公司与上海张江集成电路产业区开发有限公司联合转让成都张江地产公司100%股权，但未公示转让价格。

　　记者致电成都张江地产公司，对方回应称目前正在进行股权转让，关于转让进度，对方表示“应该快了”。关于第三、四期项目，对方回应称还未开始建设。

　　在与张江御景湾售楼处电话联系中，对方销售人员回应称，第三、四期项目的建设还没有消息，确实目前四期项目规划为别墅项目，也看到了有人在闲置土地中种菜。记者问及是否会对闲置土地进行管理，对方表示，“主要现在还没有规划。”

　　记者了解到，这并非成都张江地产第一次转让股权。2017年7月，成都张江地产的母公司成都张江实业发展有限公司曾捆绑挂牌转让其100%股权。2018年8月，成都张江地产再次被挂牌转让48%股权，挂牌价格为1.1亿元，但前两次最终均未能征集到合格意向受让方。

　　天眼查信息显示，成都张江实业发展有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司分别持有成都张江地产公司52%和48%的股权，前述两家公司均为张江集团的子公司。

　　张江集团的股权转让在四川其他城市也早有先例。2014年9月，张江集团挂牌转让雅安张江39%股权，最终上海市银行卡产业园开发有限公司以6653.67万元摘牌。

　　接连被尝试转让，与成都张江地产公司的连年亏损不无关系。公开披露信息显示，截止到今年6月，成都张江地产公司流动资产为6.05亿元，负债达到了6.45亿元，营业收入为-199.97元，净利润为-1331.45万元，而这样的状况已经持续数年。

　　据媒体报道，受资金链影响，该项目一度传出停工消息，同时伴随多次土地抵押。其中，2017年2月成都张江地产曾向浦东发展银行张江支行委托贷款1亿元，以幸福镇27号地块土地使用权作抵押，而该笔贷款在2018年1月9日到期后未能如期偿还。

　　与成都张江地产公司第三、四期项目多年未开发形成鲜明对比的是，从2009年拿地到如今，都江堰地价、房价已经有大幅上涨。同时，第四期项目的早期土地规划可以用于建设别墅项目，这一条件在当下的土地市场中显得较为稀缺。在当地业界人士看来，土地升值或许有机会让张江集团赚一笔。

　　记者致电张江集团董秘办，一位工作人员回应记者称，成都张江地产的股权转让还没有更多消息，如果有转让的意向公司会发布公告。关于是否准备退出成都市场，对方表示，公司在当地只有那一个项目，“本来也没想过多地参与到成都市场。最近在做三季报，三季报公示以后会有更多的信息”。

　　严跃进认为，类似股权转让，至少说明此类项目的开发是比较艰辛的，多少是有退出当地市场倾向的表现。当然，成都市场因为地价成本可控，所以后续也看管理层的思路。

　　“地价上涨也可以带动此类项目的增值，不过这种项目拖了太长时间，就此类企业的项目开发来说，是有压力的，尤其是当前调控收紧的时候。类似别墅规划也在很大程度上要看营销，因为成都本身项目比较多，即潜在供应量大。”严跃进表示。

（文章来源：中国经营网）

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