机构：国信证券

　　评级：买入

　　估值与投资建议

　　结合绝对估值与相对估值，基于保守审慎的原则，我们认为公司未来一个财年内合理股价区间为 4.55 至 5.93 元，较当前股价有 44.9%至88.8%的空间，预计公司 2020、2021 年归母核心净利润分别为 59.7亿、74.5 亿元，对应最新股本的核心 EPS 分别为 0.98、1.22 元，对应最新股价的 PE 分别为 3.2、2.6X，维持“买入”评级。

　　城市更新进入加速时代

　　着眼于开发商的角度，一个城市更新项目分计划阶段、规划阶段、实施阶段，当从开始介入一个旧改项目，到拿到土地证，一般时长为 5 至 8 年。近期，大湾区针对加速旧改流程的利好频出，预计可加速旧改流程三年左右的时间。

　　大湾区城市更新绝对领军者

　　公司以地产开发为主业，借“城市更新”领域的专业优势，经过二十余年的发展，公司业务已覆盖京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带等主要经济区域，进驻全国超 50 个重要城市。公司以“精耕深圳”为初期发展战略，逐渐步入区域领先，拥有土地储备总建筑面积 2680 万平方米，其中大湾区占比超过 50%，可保证公司未来三年的发展及销售的增长。在壁垒颇高的城市更新方面，公司经验丰富、优势明显，更加聚焦于利润丰厚的拆除重建类的项目，平均毛利率可达到 50%。

　　严格把控财务指标，降负债成效明显

　　自 2016 年以来，公司毛利率、净利率持续提升，均处于较高水平，考虑到公司高毛利的旧改项目占整体销售比例稳中有增，我们认为公司未来毛利率水平有望维持相对高位。公司严控负债水平，降负债成效明显，预计 2020 全年公司的净负债率将有望回落至 120%。

　　风险提示

　　若调控超预期导致未来销售不及预期从而导致估值及盈利预测过高。

（文章来源：格隆汇）

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