一家企业的领导人往往代表了企业的性格和气质，投资者在投资企业就是在投资管理层。

　　11月18日，祥生控股(集团)有限公司正式在港交所挂牌上市，董事会主席陈国祥与行政总裁陈弘倪共同敲响了那面锣鼓——父子二人举起手在空中紧紧相握，这是一场权力的交接，如今祥生已经进入了“陈弘倪时间”。

　　上市首日，祥生股价走势十分平稳，截至收盘报5.59港元，与开盘价持平，市值167.7亿港元，处在另外两匹黑马新力(149.23亿港元)与中梁(183.03亿港元)之间。

　　上坤于昨日挂牌后，祥生也在今日完成上市敲钟，这已经是年内的第五只房企完成上市，港交所大门有所松动。

　　汇生国际融资有限公司总裁黄立冲对此表示：“上半年由于疫情影响封关，所以两地业务难以推进，许多计划在上半年上市的企业都被推迟了。”

　　黄立冲认为，房企接下来能否上市仍然要看自身素质，只是市场和政策原因影响比较大，导致房企销售和融资面临挑战。

　　作为最后一个登录资本市场的TOP30千亿房企，祥生得以顺利168天完成上市的筹码仍然是高速增长的销售额，至于规模背后的财务数据，“先做大再做强”是祥生给出的答案。

　　据观点指数发布的中国房地产销售金额TOP100披露，2017-2019年期间，祥生实现了签约销售金额从619.64亿元到1174.7亿元近乎翻倍的跨越。

　　从2017年提出千亿目标，再到2018年完成千亿目标，祥生每一步都跨的很大，甚至比另一家浙系房企滨江还要早一年完成千亿。

　　二代上位迁都上海

　　在完成千亿后的2019-2020两年时间里，从浙江诸暨出发的祥生先后完成了“更新换代”、“迁都上海”、“香港上市”，这一切都源于去年初的那场人事变动，“二代”陈弘倪功不可没。

　　2019年3月份，陈国祥的儿子陈弘倪和女儿陈雪宜开始主管地产业务，陈弘倪由地产集团的执行总裁升职为总裁，陈雪宜担任地产集团总裁助理兼任祥生实业集团执行董事。

　　每一场权力交接背后都会有失意者，原地产集团总裁赵红卫卸任地产集团总裁，开始主管其他业务。集团自上而下经历了不小的人事震动，伴随着老臣退居幕后的还有不少区域领导。

　　据祥生地产招股书披露，其核心高级管理层年龄均在46岁以下，与37岁的陈弘倪属于同一个年龄段。副总裁郭政，39岁；副总裁韩波，46岁；副总裁陈建熙，40岁；副总裁谈铭恒，44岁；浙南区域总裁顾建军，44岁；浙北区域副总裁钟超，46岁。

　　公开资料显示，陈弘倪，加拿大籍，自2012年10月加入祥生，担任祥生实业集团酒店管理公司总经理，负责酒店的整体运营；2014年，担任大本营诸暨城市分公司董事长、负责诸暨市内各项目公司管理及运营；2017年，担任祥生地产执行总裁，协助总裁进行祥生地产的整体业务管理。

　　从酒店运营到大本营董事长，再到地产执行总裁，陈国祥给予了陈弘倪足够的耐心，让其慢慢成长。2020年5月，陈弘倪获委任为执行董事兼行政总裁，负责统筹集团整体业务管理及物业项目运营。

　　值得注意的是，陈弘倪并非大家认知中的二代“学霸”，其在2010年获得了美国福特海斯州立大学(Fort Hays State University)的通识教育(商业管理)学士学位，该大学无论是在QS、卫报(The Guardian)、USNEWS的大学榜单中都未见身影。

　　陈弘倪主管后的祥生并没有在战略布局上进行改变，坚持着重仓三四线的模式。自2016年起，祥生采纳「1+1+X」扩张策略，以浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域，并扩展至泛长三角区域以外(例如湖北省荆门、湖南省衡阳及常德及内蒙古自治区呼和浩特)其他具高增长潜力的城市。

　　截至2020年7月31日，祥生土储总面积2382万平方米，在11个省份、45个城市拥有205个分属不同开发阶段的项目。其中，浙江省土储占比50%左右，另外37%来源于泛长三角。

　　2019年9月份，祥生迁都上海，在此三年之前才把总部搬到杭州，然而这里已经装不下他们的野心。

　　祥生内部对于此次总部搬迁的说法是“启用上海新中心”，主要就是陈弘倪负责的地产板块业务，

　　上海对于房企来说有着特别的吸引力，长三角是中国房地产销售最热的区域，而上海则是这个区域的中心。无论在沪有没有布局，上海的人才、金融资源是其他城市难以匹配的。

　　祥生继承了浙系房企较为低调的性格，与闽系喜欢高喊几年内破千亿、上市的习惯不同，祥生极少面对媒体发声，当时便有传闻迁都上海就是为了在港交所上市做准备。

　　祥生的上市时间比预计的要晚上不少，自同为浙系的中梁在2019年上市后，祥生作为最后一家千亿房企，便被格外关注。

　　2020年6月3日，祥生控股(地产板块)正式在港交所递交招股书，168天后顺利完成上市。

　　红线全踩未来故事

　　陈弘倪与祥生风光上市的背后，是压力不小的债务。

　　在2017-2019年间，祥生净资产负债比率为1380%、740%及360%，数据的大幅变动往往靠的是报表上的财务调节，但这种调节并非属于资金面本质上的改善。

　　此外，由于祥生十分依赖民间资本，尤其是高息信托的借贷扩张，其在2017-2019年间加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%、9.28%。

　　截至2020年8月31日，祥生尚未偿还借款总额(包括计息银行及其他借款及优先票据)为414.42亿元。三道红线全踩的情况下，如何合理运用资金是祥生需要面对的重要课题——IPO资金30%都将用于偿还此前发行的信托融资。

　　值得注意的是，截至2019年底，祥生的年末现金及现金等价物为24.12亿元，截至8月31日的在手现金为97.05亿元，但近期有约200亿债务要偿还，资金压力是显而易见的。

　　从2019年底至2020年8月31日，祥生在手现金增加了近73亿，但今年4月30日起至8月31日，祥生也订立了28项信托融资安排，本金总额为121.67亿元。

　　祥生财务总监谈铭恒于网上记者会上表示，通过这次上市募得的资金可以有效增加公司的权益，公司未来净负债率会得到大幅改善，令财务指标更加稳健。

　　由于深耕三四线的原因，祥生也存在不少高增长房企的通病——“毛利率不高”，其在2017、2018及2019年毛利率分别为13.2%、21.1%、23.9%，截至今年4月末的毛利率则为20.7%。

　　如今，二代接过了祥生的大旗，父亲陈国祥在后方坐镇，在陈弘倪卷起的“青春风暴”后，从幕后来到台前。

　　上市并不是终点，而是一个节点，面对未来，祥生仍然要向资本市场讲好自己的“故事”。

　　陈国祥显然比任何人都清楚，祥生能走到这一天靠的正是踩对市场节奏后的销售额增长，祥生不会放弃追逐规模，他在今天的上市仪式上表示，要以规模为基石。

　　“规模论”在今年的地产圈鲜有提及，稳健与可持续似乎成了更一致的看法，但祥生不得不坚持极致的快周转，现在或许还没有办法去追求稳健发展。

（文章来源：观点地产网）

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