融创服务上市、恒大物业公布发行价、远洋服务通过港交所【港交所，即“香港交易所”，全称“香港交易及结算所有限公司”（Hong Kong Exchanges and Clearing Limited，英文简称HKEx），是全球一大主要交易所集团，也是一家在香港上市的控股公司。】聆讯……物业公司上市热潮一浪接着一浪。业内专家表示，上市潮背后也出现了破发潮，映射了投资者对相关公司估值【公司估值是指着眼于公司本身，对公司的内在价值进行评估。】的不同预期，也意味着物管行业分化格局将愈演愈烈，行业并购潮将很快上演，那些具有差异化竞争优势的公司方能“走得更远”。

　　物管行业将进一步分化

　　近来，物业管理股上市首日表现也是“冰火两重天”，优质物管龙头受到资本市场青睐。业内人士指出，随着个股标的明显增多和市场选择范围的拓展，拥有强大母公司优势、核心竞争力【核心竞争力是指能够为企业带来比较竞争优势的资源，以及资源的配置与整合方式。】以及行业整合能力的龙头物管公司更能获得投资者的偏爱。

　　比如，有望下月登陆香港市场的远洋服务，得益于控股股东远洋集团的品牌效应以及远洋集团丰富的行业经验，形成了在高端商写领域的差异化优势。其在高端商写的物管收入占总非住宅物管收入的80.9%，拥有北京远洋国际中心【远洋国际中心写字楼由远洋地产有限公司投资开发，美国LLA公司担纲设计，总建面的23万平米，楼高130米，为东四环沿线最高建筑物。】、成都远洋太古里【成都远洋太古里（Sino-Ocean Taikoo Li Chengdu）坐落成都中心地带，是太古地产（Swire Properties）和远洋地产（Sino-Ocean Land）携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。】、杭州乐堤港【乐堤港是远洋商业独立运营的首个大型综合体项目，包括购物中心、特色体验区和国际YEAH街区。】等多个高端地标写字楼和商业综合体的管理经验。2019年，其在管商写物业平均物业管理费为17.4元/平方米/月，处于行业较高水平【高水平 拼音： 解释： 1.】。

　　“物业管理板块的估值，与其说是对优秀公司核心能力的褒奖，不如说是对核心赛道高成长性的期许。但这个行业一直都存在一些隐患，新股发行放大了这些问题。”中信证券【中信证券股份有限公司（英文名称：CITIC Securities Company Limited）是中国证监会核准的第一批综合类证券公司之一，前身是中信证券有限责任公司，于1995年10月25日在北京成立，注册资本6,630,467,600元。】首席基地产业分析师陈聪表示，“部分缺乏核心竞争力也不具备长期成长的物业管理公司，未来将面临被市场边缘化的风险。”

　　IPO【IPO全称Initial public offerings(首次公开募股），是指某公司（股份有限公司或有限责任公司）首次向社会公众公开招股的发行方式。】高潮加速了物业管理板块的结构分化，且分化具有持续性。陈聪认为，在结构分化中，物业管理板块已经告别了以往鸡犬升天的局面。重视企业的独特运营能力，选择最具确定成长空间的企业，可能是物业管理板块投资的关键。

　　行业集中度或大幅提升

　　分化的背后将是行业并购案例的增多和行业集中度的提升。中信证券认为，物业管理公司大量上市有利于市场集中度提高。规模较小、缺乏特色的物业管理公司会失去扩张规模的动力。同时，若中小市值的物业管理公司估值持续走低，也会进一步优化一级市场的并购环境，为大公司提供进一步整合行业的可能性。

　　公开资料显示，物业公司上市募集资金主要用于收并购及市场拓展。比如，恒大物业上市后会持续加强外拓力度，约65%的募资额将用于并购。远洋服务此次IPO募资的约60%将用于把握战略投资及收购机会，择优并购，进一步发展战略联盟以及扩大物业管理业务的规模；其余40%资金将计划分别用于升级智能化管理系统建设智能化小区、提升数字化水平及内部信息技术基础设施、运营资金及一般公司用途。

　　“未来三年，是行业集中度提升的关键三年。企业品牌差异化的显著提升将推动公司品牌迅速壮大。从全局来看，物业管理行业空间广阔，优秀公司可能在未来迎来跨越式发展。”陈聪说。

（文章来源：中国证券报）

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