虽然近两年地产行业有所降温，但是物管行业的温度却在持续上升，从排队上市的物管公司可见一斑。已经“上车”的公司获得资本热捧，还在排队的也是等的煎熬。

　　9月30日建发【厦门建发集团有限公司创立于1980年12月，经过三十一年不断的创新与变革，建发已发展成为注册资本38亿元人民币，资产总额超过 760亿元，年营业收入超过940亿元，年利润总额超过40亿元的福建省大型实-jianfa】物业向港交所【港交所，即“香港交易所”，全称“香港交易及结算所有限公司”（Hong Kong Exchanges and Clearing Limited，英文简称HKEx），是全球一大主要交易所集团，也是一家在香港上市的控股公司。】主板递交招股书【招股说明书是股份有限公司发行股票时，就发行中的有关事项向公众作出披露，并向非特定投资人提出购买或销售其股票的要约邀请性文件。】，中金公司【中金公司，全称中国国际金融股份有限公司，成立于1995年6月25日，是中国内地第一家中外合资的投资银行，于2015年11月9日在香港联交所主板上市。】为独家保荐人【保荐人是二板市场的一种特有的证券公司。】。不过眼看着其他公司纷纷收获喜讯，作为建发集团【厦门建发集团有限公司创立于1980年12月，经过三十一年不断的创新与变革，建发已发展成为注册资本38亿元人民币，资产总额超过760亿元，年营业收入超过940亿元，年利润总额超过40亿元的福建省大型实业-jianfajituan】(01908)的附属公司，建发物业IPO【IPO全称Initial public offerings(首次公开募股），是指某公司（股份有限公司或有限责任公司）首次向社会公众公开招股的发行方式。】市场关注度也极高，却迟迟没有消息。那么和其他物业公司相比，建发物业又有哪些看点呢？

　　行业竞争激烈，毛利率【毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。】低于同行

　　物管是一门不错的生意，因此在中国的市场参与者众多。

　　根据中指院的资料，2019年业内有13万家运营中的物业管理公司，行业分散且竞争激烈，不过行业有向头部集中的趋势。物管服务百强企业近几年发展相对迅速。2015年至2019年，平均在管面积从2360万平方米增至4280万平方米，年复合增长16%；平均在管物业数量从154项增至212项，年复合增长8.3%；所在的城市平均数量从27个增至31个，平均收入从5.4亿元增至10.4亿元，年复合增长17.8%。

　　然而横向比较，建发物业在行业中似乎不占优势。根据中指院数据，按照综合实力排名，2019年建发物业在国内百强企业中排名36，不过不论从营收规模、在管面积还是盈利能力，建发物业都不算突出。

　　从业务类型来看与大部分物管公司一样，公司的营收绝大部分来自物业管理服务。2017至2019年上半年，物业管理服务收入占比都在65%以上，但是随着建发物业的母公司建发国际集团(01908)的房产销售增长，非业主增值服务需求量增加，非物业增值服务收入占比逐步提升，到2020年6月30日止，物业管理服务收入占比下降至62%，而非业主增值服务从2017年的20%提升至2020年6月30日的29%左右。社区增值及协同服务收入占比基本上稳定在10%附近，占比最小。

　　从在管面积看，截至2020年6月30日，建发物业业务覆盖中国10个省、直辖市及自治区的24个城市，中国管理203项物业，向13.7万个物业单位提供物业管理服务，在管建筑面积共2170万平方米。而该等数据低于截至2019年底百强物业的平均水准。

　　营收方面，2017至2019年度，公司营业收入【营业收入是从事主营业务所取得的收入。】分别为人民币【CNY，是人民币（Chinese Yuan）的代码，是ISO分配给中国的币种表示符号。】4.47亿元、6.09亿元以及8.01亿元，复合年增长率【复合增长率一项投资在特定时期内的年度增长率计算方法为总增长率百分比的n方根，n相等于有关时期内的年数...】为33.9%。截至2020年6月30日，公司的营业收入为4.52亿元，较2019年同期同比增长30.26%。2019年营收规模较百强物业均值仍有差距。

　　这说明在物管行业中，即使是百强物业公司也存在头部聚集效应，综合排名36名的建发物业，实际上竞争实力并不算强。

　　毛利和毛利率方面，2017-2019年度，公司的毛利分别为1.17亿元、1.41亿元以及1.83亿元，年复合增长率【年复合增长率是一项投资在特定时期内的年度增长率 计算方法为总增长率百分比的n方根，n相等于有关时期内的年数 公式为： （现有价值/基础价值）^(1/年数) - 1 复合增长率的英文缩写为：CAGR（Compound Annual Growth Rate）。】为25.2%，截至2020年6月30日，公司的毛利为1.09亿元，较去年同期同比增长29.76%。毛利增长较为平稳，但实际上毛利率却出现明显波动，2017年至2020H1，公司毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%和24.3%，而且与已经上市的物管公司相比，其毛利率水平低于行业均值和中位数。

　　其原因在于，非业主增值服务占比增加，而且非业主增值服务的毛利率水平较同业偏低。据了解，其他物管公司的非业主增值服务的毛利率水平普遍在20%以上，建发物业不足15%。

　　续约率下降，现金流告急

　　虽然建发物业有建发集团作靠山，但是建发物业的第三方项目较多，这种业务模式实际上是一把“双刃剑”，虽然远期成长空间大，但是业绩不稳定，仅就目前的市场现状而言，这种业务模式的业绩风险也比较高，这在客户合同续约方面可以体现出来。

　　对于物管公司而言，合同续约率和合同重续率至关重要，不过建发物业近几年的关键指标却不乐观。

　　2017年至2020H1，建发物业合同续约率分别为95%、92.7%、86.7%和85.7%，逐年下滑；合同重续率(就收益而言)分别为98.3%、96.1%、84.2%和96.6%，合同重续率(就在管面积而言)分别为98.7%、96.8%、82.4%和91.1%。

　　建发物业的续约率整体呈现下滑趋势，而中指院数据显示，百强物管公司在2016年至2019年间的平均续约率为98.3%，且没有明显趋势性变化。这些数据可以说明，建发物业以往的合同续约率就低于百强物管平均水平，逐年下滑表明客户流失较为严重，而且该趋势还未企稳。

　　另一方面，2020-2023年，建发物业合约到期的再管面积比例分别为8.1%、16.2%、21.9%、10.7%，合计占目前再管面积的56.9%。若建发物业续约率继续下滑，合约到期能否续约存不确定性，那么公司业绩的稳定性将会承受更大压力。

　　开拓新客户，尤其是第三方客户，必然要有充足现金流打底，不过从最新数据看，现金情况也比较紧张。截至2020年6月30日，公司拥有现金流13.88亿元，但是仅仅两个月之后，截至8月31日，现金流仅剩6597万元，相对的，应收关联方款项从3.87亿增至12.18亿元，流动资产净值也从11.7亿降至7.12亿。

　　从以往数据看，应收款多现金流少，是公司和行业属性，但是就目前建发物业的体量而言，其现金流所能容纳的应收款项空间十分有限，维持“温饱”尚可【尚可，1918年8月生，河南修武人。】，但不足以支撑业务的扩张，一方面制约了公司发展，另一方面年内或者期内现金流不足，也增加了公司的运营风险。

　　因此，总体而言，虽然建发物业的综合实力排名位于国内百强中36名，但是从营收规模、在管面积这些硬指标上，都明显低于百强物管平均水平，盈利能力也弱于同行。最主要是，从发展趋势看，其逐年下滑的合同续约率，和相对紧张的现金流，无不在提示着公司的运营风险。

（文章来源：智通财经网）

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