11月30日，华南城控股有限公司【华南城控股有限公司（简称华南城）2002年5月在香港注册成立，于香港联合交易所上市（股份代号：1668HK），是...】通过电话形式召开2020/21财政年度半财年业绩发布会，除了主席兼执行董事郑松兴、执行董事郑嘉汶、首席财务总监陈茂昌【陈茂昌，主任医师，任职于台州市立医院。】、主席助理及企业融资与投资者关系负责人汪智斌，执行董事兼集团行政总裁赵立东【赵立东，摄影师。】也出席了会议。

　　“多项业务指标表现良好，部分指标已经超过了去年同期。”郑氏【郑氏即郑姓。】一如既往保持低调，赵立东作为主要发言者，甫一开场便如是总结。

　　他所提及时代背景，即上半财年经历严峻的经济形势及新冠疫情。

　　陈茂昌则用“令人满意”形容上半财年的业绩，其介绍，华南城【华南城控股有限公司是一家在香港联合交易所上市的综合商贸物流企业（股份代码：1668HK），2002年5月在香港注册成立，是中国规划、建设、运营大型综合商贸物流中心的领航者，致力于开发建设集多个产业门类为一体的现代综合商贸物流基地。】在合同销售、收入、EBITDA【税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。】、净利润都保持了增长，同时负债比率【负债比率是企业全部负债与全部资金来源的比率，用以表明企业负债占全部资金的比重。】与3月底相近。

　　上述业绩增长的部分原因，归功于成本控制有所成就。在业绩会上，管理层数次提及成本控制的事宜。

　　被华南城自称“比较骄傲”的利润指标方面，期内毛利率【毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。】录得38%，管理层认为与其它房地产公司【所谓房地产公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。】大约20%的毛利率相比，公司盈利能力仍毋庸置疑。

　　但这并不能掩饰华南城毛利率存在下行压力，仅按半年计，过去三个上半财年该公司毛利率分别为41%、39%、38%。

　　过去多年，华南城一直围绕着分布于8个城市的商贸物流【物流的概念最早是在美国形成的，起源于20世纪30年代，原意为“实物分配”或“货物配送”。】项目开展业务，并在“商贸+物流”的基础上探索其它业务，诸如“电商+网红”、会员超市、教育、新能源汽摩配、医美等。

　　华南城希冀转型能为项目带来活力，或许维持盈利能力的愿望也在其中。

　　毛利率承压

　　早在2019年初，华南城成立了投资开发集团、商业管理集团，这是赵立东进入公司主导的改革之一，目的是为了项目开发及招商运营的管理更专业化和精细化。

　　赵立东在接受观点地产新媒体采访时也曾表示，此举主要精神是“专业的人做专业的事”。

　　从2020/21财政年度上半年情况看，华南城合约销售80.7亿港元，同比增长4.4%。陈茂昌解释，若撇除汇率影响，合同销售增长6.5%。

　　即便如此，半年销售额增幅6.5%仍较同行为低。根据观点指数统计，1-11月TOP100房企总销售金额11.52万亿元，同比增长10.7%，累计销售增幅较1-10月扩大1.1%。

　　在上半财年销售中，郑州【郑州，河南省省会，是中国中部地区重要的中心城市、国家重要的综合交通枢纽、中原经济区核心城市，地处华北平原南部、黄河下游，居河南省中部偏北，东接开封市，西依洛阳市，南与许昌市、平顶山市接壤，北隔黄河与新乡市、焦作市相望，介于东经112°42′-114°14′、北纬34°16′-34°58′之间。】、西安依然是主要贡献地区；按类别看，住宅占比43.6%，但同比下降逾12个点，其次是多功能商业占比37%，交易中心占比20%。

　　陈茂昌表示，华南城全财年销售目标160亿港元保持不变，上半年已达标逾50%。

　　期内，华南城收入71.07亿港元，按年增长22%，剔除汇率影响后增长24.4%；其中持续性收入13.24亿港元，同比增长10.6%，剔除汇率影响后增长18%。

　　据观点地产新媒体了解，持续性收入包括物业管理、仓储物流、奥特莱斯【“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文音译。】等。其中物业管理总建筑面积约1476.8万平方米，半年收入增长3.3%至3.35亿港元；仓储物流收入增长3.5%至2.03亿港元，奥特莱斯销售总额(GMV【abbr.】)增长4.1%至8.66亿元，收入则增长10.8%至2.231亿港元。

　　按照华南城的展望，持续性收入年增长目标需不低于20%。

　　期内，华南城毛利率为38%，同比下降1个点。尽管管理层强调盈利水平仍较高，但若与过去相比，毛利率仍呈现下行的趋势。

　　2017/18财年、2018/19财年、2019/20财年，华南城毛利率分别为43%、43%、45.7%；而2018/19上半财年、2019/20上半财年及2020/21上半财年，毛利率则分别为41%、39%、38%。

　　陈茂昌表示，截至9月底公司合同负债为156亿港元，保证了未来两三年的毛利率。

　　对于媒体所问及土地成本是否影响毛利率，华南城管理层并未直接回应。按陈茂昌的说法，公司拥有1700万平方米土地储备，并没有补充资源的迫切需求。

　　赵立东则表示，公司倾向于选择具有良好成长性、后期有爆发力的城市，目前有几个城市已进入甄选范围，但他并未透露具体情况。

　　控成本措施

　　除此以外，上半财年华南城母公司拥有人应占核心净利润7.35亿港元，同比增长46.4%；母公司拥有人应占净利润6.54亿港元，同比仅增长4.0%。

　　核心净利润高于净利润，这种情况在华南城过去几个财年里都属罕见。由于核心净利润未计入投资物业公平值收益及若干税务影响、商誉减值等，分析人士指，华南城或许受宏观经济及疫情影响，物业公允值也出现下跌。

　　无论如何，华南城对于核心净利润增长逾40%仍感到骄傲，核心净利率也从8.1%升至10.3%。陈茂昌解释，这一方面由于交付项目增加，另一方面也归功于成本控制有所成就。

　　从费用控制看，陈茂昌介绍，上半财年公司继续执行人员优化计划，通过多重途有效控制成本。包括销售及分销开支，与销售的比例从5.6%降至3.3%，行政开支从9.5%降至7.2%，“这两个数据反映了管理层进一步改善运营效率的决心。”

　　负债方面，华南城净负债相对净资产比率为67.3%，净负债对总资产比率为22%，总负债对总资产比率为49%，与年初相近

　　“结果就是我们不断改善债务结构和资本结构。”

　　业绩会上，被问及负债控制问题时，汪智斌回应，目前总体融资利率仍处于“比较合理的水平”，也有“非常大的提升空间”。

　　原因在于境内外融资成本的差异，华南城境外融资成本目前处于10%-12%区间，但该公司维持8%左右的总体融资利率，主要是境内融资水平相对较低导致，“所以我们也有意识在近两年优化整体债务结构。”

　　对此华南城的第一步策略即调整总体债务期限，以国内银行贷款为例，年初3年以上国内银行贷款为29亿元，在半年内增至50亿元，反映公司逐渐将短债变为长债；加权平均融资成本则为8.33%，较去年有所上涨。

　　陈茂昌补充，华南城在国内银行融资成本大约是6%，贷款额度主要与租金收入相关。公司非常重视租金收入提升，其中一个原因便是对未来银行融资有“非常大的正面的帮助”。

　　此前做公司未来展望时，陈茂昌也提及，要加强跟境内境外金融机构的合作，取得更好的增长，也改善资本结构和债务结构。

　　商贸物流转型

　　商业管理集团方面，推行“重招商、强运营”专业化园区运营管理，是华南城近年来的主要战略之一，在业绩会上管理层同样着重谈到这方面的情况。

　　据观点地产新媒体了解，赵立东表示，华南城在原有“商贸+物流”基础上，引进了8个新业态，分别是“网红+电商”、会员超市、平价家具、奥特莱斯，属于成熟业态；以及教育、新能源汽摩配件、医养美业、食品大健康，属于培育业态。

　　目前全国8个华南城已经连续落地新业务，包括深圳、郑州、南昌项目的电商网红直播基地，南宁、合肥和南昌项目的会员制超市等。

　　这也被视为传统商贸物流项目应对时代变化的案例之一，实际上随着技术的进步及运用，大部分线下都面临着线上的严峻挑战。

　　以电商业务为例，华南城旗下深圳、郑州等地项目已入驻逾1000家电商，包括跨境电商等。赵立东曾对观点地产新媒体谈及电商业务，表示公司实际上打通了物品流通的产业链，从交易到展示，到流通等环节。

　　管理层强调，公司近几年引入很多创新业态是保持持续活力的一个重要因素。

　　赵立东谈及未来发展方向时，表示公司以全新业态进入新的城市，同时将引入更多合作单位，除了已披露的腾讯【深圳市腾讯计算机系统有限公司成立于1998年11月，由马化腾、张志东、许晨晔、陈一丹、曾李青五位创始人共同创立。】、万达等，目前已在洽谈其它方共同开发新的项目，以提高开发强度，缩短培育周期。

　　他同时表示，华南城将总结运营的经验和教训，对产业、生活配套和商业进行合理的配比。

　　数据显示，2017/18财年、2018/19财年、2019/20财年，华南城合同销售分别为120.2亿港元、146.8亿港元、135.1亿港元，按计划今年该公司拟维持160亿港元目标不变。

（文章来源：观点地产网）

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