机构：中信证券【中信证券股份有限公司（英文名称：CITIC Securities Company Limited）是中国证监会核准的第一批综合类证券公司之一，前身是中信证券有限责任公司，于1995年10月25日在北京成立，注册资本6,630,467,600元。】

　　评级：买入

　　目标价：39.70 港元【港元或称港币，是香港的法定流通货币。】

　　公司作为内房板块最重要的蓝筹选择，其极富价值的持有物业组合，多元拿地、产品定位和资金成本【资金成本是为取得资金使用权所支付的费用，项目投资后所获利润额必须能够补偿资金成本，然后才能有利可言。】共同构筑的盈利能力优势，都是我们看好公司的关键理由。

　　▍产品和多元化拿地优势，确保公司盈利能力位居行业前列。公司善于打造好产品，以八大产品线实现了超过 18000 元的销售均价。公司多元化拿地能力显著，2019 年新增 82 个项目，有收并购 6 个，城市更新、文体产业协同、资产定制、TOD【ToD是世界上众多想要登上War3界巅峰之座的选手之一，进行了多年的努力。】 合作等渠道拿地 30 个，在旧改等领域的专业能力匹配公司品牌，有效控制了土地成本的上行。

　　▍资产负债表【资产负债表（the Balance Sheet)亦称财务状况表，表示企业在一定日期（通常为各会计期末）的财务状况（即资产、负债和业主权益的状况）的主要会计报表，资产负债表利用会计平衡原则，将合乎会计原则的资产、负债、股东权益”交易科目分为“资产”和“负债及股东权益”两大区块，在经过分录、转帐、分类帐、试算、调整等等会计程序后，以特定日期的静态企业情况为基准，浓缩成一张报表。】优势加成。公司在三道红线指标评估之下均处于绿档。2020 年中期，净负债率仅45.9%，剔除预售款的资产负债率【资产负债率又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。】仅59.7%，平均融资成本仅4.36%。公司良好的信用记录，一二线为主的项目布局，不仅有利于提升公司安全边际，也有利于降低资本化利息的负担，维持较高的利润率。

　　▍定位精准，运营得当，不断扩张的持有物业组合。2019 年底，公司持有投资性物业的规模超过 1100 万平米，其中一半是最具竞争力的购物中心资产，全年购物中心租金收入近百亿。公司投资性物业会随着公司规模增长而不断扩大，在建和拟建项目规模也超过千万平米。相比主要内资竞争对手更加高端的定位，使公司受益于中国奢侈品消费的显著增长和结构性回流境内。线上线下相结合的运营创新，也保证公司持有物业组合盈利能力的健康。

　　▍华润万象分拆，轻重分离推动公司价值进一步重估。华润万象在 12 月 9 日于联交所上市，公司品牌运营管理能力由此成为一种更加具象化的能力，也有利于经营管理团队激励提振，轻资产输出加速。其他 X 板块构成了公司重要的护城河，降低了拿地成本，增加了公司发展的可持续性。

　　▍风险提示：一二线城市项目限价影响公司利润率的风险。公司非标准化拿地项目开发周期不明朗的风险。公司部分中端商业地产【商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。】项目受疫情冲击的风险。

　　▍分部估值，首次覆盖，给予“买入”的投资评级。我们以分部估值法，分别评估公司房地产开发，持有物业和管理运营能力的价值，测算公司合理价值为 2399亿元。我们给予公司 2020/2021/2022 年 3.61/4.32/5.03 元/股的盈利预测，给予39.70 港元/股的目标价，当前公司股价 30.75 元/股，我们首次覆盖，给予公司“买入”的投资评级。

（文章来源：格隆汇）

Tags： ?华润置地（01109.HK）投资价值分析报告：定位和运营以确保商业房地产的质量，对扩展项目和产品的投资以维持开发业务的盈利能力，“买入”评级，目标价为39.70港元