随着新股华润万象生活登陆资本市场，物管板块近期低迷的颓势终于一扫而空。

　　12月9日，华润万象生活正式在港交所【港交所，即“香港交易所”，全称“香港交易及结算所有限公司”（Hong Kong Exchanges and Clearing Limited，英文简称HKEx），是全球一大主要交易所集团，也是一家在香港上市的控股公司。】股票上市。首日早盘高开38%，极大地活跃了其他物管股的行情氛围，截至午间收盘，宝龙商业大涨11%、永升生活服务涨约7%、碧桂园【碧桂园，成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团；碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心-biguiyuan】服务也涨近5%。

　　华润万象生活首日大涨25%

　　带动物管股集体上扬

　　今日，华润置地旗下的物业管理及商业运营平台华润万象生活有限公司正式在港交所股票挂牌上市。早盘高开38%，尽管午后涨幅有所收窄，但截至收盘，全天仍有25.26%的涨幅，最新总市值为616亿港元，仅次于碧桂园服务和恒大物业。

　　较近期诸多上市即破发的物管股，华润万象生活今日的首秀成绩则显得尤为亮眼，而上市前夕，华润万象生活的暗盘交易也十分火爆。根据富途数据，昨晚其暗盘收29港元，较22.3港元的发行价涨超30%。若以暗盘价计算，华润万象生活的动态市盈率【动态市盈率（PE）是指还没有真正实现的下一年度的预测利润的市盈率。】为110倍，静态市盈率【静态市盈率是市场广泛谈及的市盈率，即以目前市场价格除以已知的最近公开的每股收益后的比值。】更是高达154倍，远超过近期上市的另外两家龙头物业公司。

　　事实上，早在股份认购阶段，华润万象的香港公开发售部分就获得近30倍的超额认购【超额认购是指认购申请高于新股发行量的情况。】，国际发售部分也获得了11.8倍的超额认购。扣除有关全球发售应付承销佣金及其他估计发售开支，本次上市公司共募集资金约120亿港元。

　　与此同时，华润万象生活的基石认购阵容同样非常豪华，7家基石投资者【基石投资者（cornerstone investors），主要是一些一流的机构投资者、大型企业集团、以及知名富豪或其所属企业。】的合计认购金额为6.5亿美金，分别是GIC【GIC全称为Gift Industry Consultant（礼业顾问）的缩写，礼业顾问作为一个新兴的职业是在21世纪才出现的新名词，这个职业的兴起是社会经济发展的产物。】(新加坡政府投资公司【新加坡政府投资公司（Government of Singapore Investment Corp，简称GIC），成立于1981年5月22日，是新加坡最大的国际投资机构，其主要任务是管理新加坡的外汇储备，跨出新加坡国界向海外大举投资。】)、高瓴资本、中国平安、鼎辉投资、Matthews Funds(铭基国际)、中国国有企业结构调整和GLP【GLP 是意大利知识产权公司，建立于1967年，总部位于乌迪内，在米兰，佩鲁贾，圣马力诺，苏黎世设有分部。】，占高端绿鞋前发行规模41.1%。

　　在华润万象生活的强势带动下，近期整体低迷的物理管理板块也迎来了集体大涨。

　　具体来看，截至收盘，宝龙商业涨8.18%、永升生活服务涨6.36%、碧桂园服务也涨近5%。

　　中国领先的物业管理及商业运营服务供应商

　　今年上半年收入超30亿

　　据了解，华润万象生活成立于2017年，作为华润置地分拆的物业服务公司，其背靠华润集团且实力强劲，主要业务包括提供物业管理、增值服务、管理以及运营购物中心和写字楼等各种不断扩大的商业资产。

　　招股书【招股说明书是股份有限公司发行股票时，就发行中的有关事项向公众作出披露，并向非特定投资人提出购买或销售其股票的要约邀请性文件。】显示，根据弗若斯特沙利文【沙利文，Harry Stack Sullivan (1892～1949)，美国精神病医生和精神分析理论家、新精神分析学派代表人物之一。】报告，按2019年中国所有物业管理公司的物业管理公司服务收入计算，华润万象生活排名第五； 按2019年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心物业管理服务收入计算，华润万象生活排名第二； 按2019年所有购物中心运营服务供应商在中国所管理的重奢购物中心数目计算，华润万象生活排名首位，按2020年上半年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心运营服务市场总收入计算，华润万象生活排名第二。

　　不管是从在管面积还是从收入规模来看，华润万象生活都是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商。

　　截至2020年6月，华润万象生活的住宅物业(包括非商业物业，如体育馆、公园和工业园)的在管面积约9750万平米，合约面积约1.32亿平；商业运营可细分购物中心及写字楼，其中，购物中心在管面积约560万平米，写字楼在管面积约510万平米，合约面积约660万平米。

　　2017至2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.32亿元及58.68亿元，同期利润分别为3.88亿元、4.23亿元及3.65亿元。2020年上半年，公司更是实现收入31.34亿元，同比增加18.68%；毛利润【毛利润 是一个在商业，实业企业根深蒂固，约定成俗的概念，但也是一个可以自定义的概念。】和净利润分别约为7.55亿元 3.39亿元。

　　深究华润万象生活迅速崛起的原因，其“背后依靠的大树”——华润集团及华润置地自然不可忽视。

　　招股书显示，华润集团及华润置地是华润万象生活的两大客户，2018年至2020年上半年所贡献收入合共分别占总收入的32.2%、32.3%、36.0%。其中，华润万象生活为华润集团及华润置地所提供的住宅物业管理服务产生的收入更是占据住宅物业分部总收入的89.7%、84.4%、85.2%。

　　此外，值得注意的是，物管行业毛利率【毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。】偏低的问题，华润万象生活也没能幸免，甚至过去三年的毛利率还低于同期港股上市物管行业的平均毛利率。

　　但令人意想不到的是，华润万象生活今年上半年的毛利润和毛利率却录得大幅增长至24.1%。对此，华润万象生活表示，毛利的增长主要是由于业务规模扩大及成本控制能力的提升，而毛利率上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加。

　　四季度再掀物管拆分上市潮

　　却频现首日破发尴尬景象

　　相较一片火热的华润万象生活，同日上市的佳源服务则显得有些惨淡。

　　早盘高开1.55%后迅速转跌，盘中最大跌幅至4.39%，截至收盘，佳源服务堪堪守住3.86港元的发行价，最新总市值为23.2亿港元。

　　然而，这其实才是近期物管股上市首日的常态。

　　今年第四季度，物业公司上市再度迎来密集的“井喷期”，多家企业成功登陆资本市场，恒大、融创赫然在列。可惜与上市潮形成鲜明对比的是，物业板块整体陷入低迷态势，在股价持续下探的同时，新股也出现了认购不足、频频破发的现象。对比来看，今年10月之前上市的物管企业首日几乎均录得股价上涨。

　　除融创服务外，10月以来登陆港股的物管股，包括合景悠活、卓越商企、第一服务都应验了破发“魔咒”，甚至连恒大、世茂这样的龙头都没能逃过。

　　12月2日，恒大物业在港交所挂牌上市，作为年内最大的物管股上市，恒大物业备受关注。当日盘中一度涨至8.93港元，随后震荡回落，最低报8.54港元，跌破其定价8.80港元，当日收跌0.23%，收报8.78港元。

　　而10月以来二级市场上跌幅最大的要数当代置业旗下的第一服务控股，不仅10月22日首日跌26.67%，该股上市至12月8日，累计跌幅近50%，市值不足10亿元。

　　再往前回溯，据克而瑞证券统计，9至11月份有30家上市物企股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%，金融街服务跌幅达40%，中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅也均超过30%。

　　年内物管公司股价最多涨超160%

　　地产公司物管拆分上市潮或戛然而止

　　虽然近期物管板块一片萎靡，但拉长维度来看，今年以来该板块的股价却不断水涨船高。

　　包括银城生活服务、弘阳服务、兴业物联、鑫苑服务、金融街物业、烨星集团、保利物业、卓越商企服务等物管公司密集“上新”港交所，引发市场关注的同时，也带动了大批资金流入，令相关板块的其他股票获得显著升幅。

　　截至12月8日，年初至今，永升生活服务涨幅高达163%，宝龙商业127%紧随其后，此外，碧桂园服务的涨幅也达到了80%。

　　物管公司成为资本新宠的逻辑，一方面是疫情之下，物管板块凭借着内需属性和必选消费类型属性凸显高抗风险性、高成长性等优势，大幅度地提升了行业地位和市场认可度；另一方面是由于分拆子公司上市能够增厚母公司净资产、改善负债指标，8月以来，在房企融资管控收紧、金融侧政策变化的资金压力之下，地产企业纷纷将拆分物业板块上市作为融资策略。

　　中金公司指出，近期新股密集上市对板块造成的短期扰动已基本移除，目前物业股投资性价比相对突出。前期板块估值的快速下行和新股集中上市有密切关系。但考虑到目前新股上市进程已近尾声，相关股价压制因素已在很大程度上消化，且目前物业板块整体估值不高，和其他板块相比协同考虑估值和增速具备明显优势，预计短期内板块整体有望重拾一定升势。

　　但从长期的角度看，当前行业已进入冷静调整新周期，未来市场对物管行业的认知会进入到更合理的水平，从对行业的整体看好细化到对每家公司的考察。

　　中信证券认为，这种IPO高潮并不会一直持续下去，2021年一季度起物业管理公司的发行规模就大概率会低于2020年四季度。

（文章来源：中国基金报）

Tags： ?最高的暴涨近50％！ 今日上市的600亿巨头推动了整个房地产管理股的上涨