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或许是因为地产二代的别样思维,也或许是金融学科班出身的缘故,合生创展【合生创展(全称合生创展集团有限公司),于1992年成立,1998年在香港联交所主板上市(代码:0754),是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业-heshengchuangzhan】(00754.HK)掌舵者朱桔榕【朱桔榕,23岁(2012年),是朱孟依最为宠爱的女儿。】,自年初接班以来,就开始在塑造着企业的另一种发展姿态。它对股权投资的涉足,引起了较大的关注。
不过,朱桔榕向来不喜欢露面,因此,外界只能从合生创展的市场举措中,读懂她的内心独白。
12月13日,合生创展称,它旗下间接全资附属公司中先国际控股、上海大展投资管理,拟以21.57亿元,出售北京农商行3.638%股份,合计4.42亿股,每股平均价为4.88元。买方为北京国有资本经营管理中心【北京国有资本经营管理中心是由北京市国资委独家出资成立的全民所有制企业,于2008 年12 月30 日成立,注册资本为人民币300亿元,是以国有资本经营和国有股权管理为重点,以国有资本的证券化和价值最大化为目标的投融资平台。】。
事项完成之后,上海大展投资管理将不再持有北京农商行股份,而中先国际控股将继续持有其8237万股(约占已发行的北京农商行股份0.678%)。
此次的两个出让方,主要业务均为房地产开发。出售投资标的,获得浮盈利润,正符合合生创展的买卖逻辑,也是刚晋升为“主业”的股权投资业务,持续发展的缩影。
朱桔榕无疑追求的是证券投资组合【证券投资组合理论的基本模型是由马柯维茨提出来的,在一系列合理假设下,讨论有效集和最佳投资组合。】的多元化,这将为公司带来有利的中长期回报。尤其是股票二级市场投资,它可以成为流动性管理工具之一,既有良好的现金分红,又具备随时变现的能力,资金转化的灵活性显而易见。
炒股盈利9.17亿港元
此次出售事项,去除估计税项及其他开支后,净总转让价估计约为19.19亿元,合生创展拟将这笔款项,用于未来投资,及营运资金。
假如以14.3亿元的成本、持有524,370,000股北京农商行的总股数计算,出让方的平均成本约为每股2.73元。因此,以4.88元出售目标股份,估计合生创展能获得约78.75%的利润。
从公允值的角度看,此次出售事项,盈利约为9.17亿港元,将计入合生创展的其他全面收入。
早在十年前,中先国际就认购了北京农商行4.99%股份。如今出售部分标的股份,合生创展于公告中透露了其逐利的两面考量:一方面是觅得套现良机;另一方面,它仍保留了若干股份,以便在北京农商行每年的派息中,获得稳定的现金流。
昔日的地产巨头、“华南【自然地理广义上指中国广义南岭以南地区,大致包括广东、广西、海南、香港、澳门、福建、台湾等,也是人类学的分界区。】五虎”之一,合生创展的规模显然已经落于人后。不过,今年1月份,朱桔榕接班之后,意在用另一种方式助力业绩,以此做出改变。
合生创展正在被改造为综合性投资控股平台。
此前11月18日,合生创展刚宣称,从去年底至今,它在公开市场进行的一系列交易,进行相关上市证券购入事项,包括Sea【Sea,是韩国著名星际争霸职业选手廉宝成(Yuam Bo Sung)的游戏ID。】股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份。
总购买价分别约为8.82亿港元、7.91亿港元、17.42亿港元、10.28亿港元、 9.49亿港元、10.3亿港元,共计斥资约64.2亿港元。
据乐居财经简单匡算可知,合生创展在过去近一年的时间里,靠炒科技股浮盈96%,约35亿港元。如此高的回报率跑赢了99.99%的投资者,合生创展显然具备了一定的投资眼光。
截止2020年6月底,合生创展按公平值变动计入损益的金融资产总额,为134.8亿港元,较2019年底的7.88亿港元,暴增16倍。
同期,其核心利润同比大涨178.7%,达到43.11亿港元。但在其中,当期股权投资收益达28.36亿港元,占总营收26.4%,成为仅次于物业发展的第二大收入来源。
换言之,净利润的大增,很大一部分得益于股权投资业务。
“红线”翻绿
在提升利润之外,合生选择是此时卖股套现,或是为了“救急”。
中报显示,合生创展净负债率为92%(红线:大于100%),剔除预收款后的资产负债率【资产负债率又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。】为66.6%(红线:大于70%),现金短债比为0.91(红线:小于1倍),踩中一条“红线”。
据披露,截至6月底,合生创展的现金及银行存款达约为172.16亿港元,一年内到期的有息负债【有息负债即带息负债,指企业负债当中需要支付利息的债务。】约188.6亿港元,现金缺口约16.44亿港元。
此次出售北京农商行3.638%股份,到手现金净额约19.19亿元,假设短期有息负债规模大体不变,那么合生在手现金将足以覆盖短期有息负债,即现金短债比大于1倍。
如此一来,合生将从“黄档”进入“绿档”,有息负债规模增速上限将从10%上调至15%。
“两线”挑战
之所以会朝着股权投资的方向前行,可能与合生创展的企业基因有关。无论是朱孟依【朱孟依,1959年8月出生于广东省梅州市丰顺县留隍镇。】,还是其兄弟朱拉伊【朱拉伊先生,广东新南方集团有限公司总裁、北京光华天成投资有限公司董事长兼总裁。】、朱庆伊,他们创下的合生创展、新南方集团、珠光集团等,都常有延伸投资触角的举动。
在合生创展内部,也偏好有银行或金融背景的人才。
比如,朱桔榕就毕业于中国人民大学金融学专业。除此之外,今年11月刚离职的总裁席荣贵,也在银行系统有着20余年的工作经验;再往前追溯,第二任总裁武捷思,则曾任中国工商银行深圳分行行长。
以往十数年,合生创展“流水”的总裁,总是无法让它在房地产领域取得突破,类似“曾经的航母搁浅”的话题,一直是业内的谈资。
截止今年6月底,合生创展经营现金流净额,仍有298.83亿港元的缺口,经营能力不足;但借贷总额达到904.71亿港元,较2019年底667.73亿港元,增长236.98亿港元,增幅达35.5%。
在缺乏真金白银、业务发展诉求较大的情况下,若是利用金融投资的思维,打开突破口,也未尝不是另一种思路。而与此同时,朱桔榕也逐渐在改变企业“慢周转”的开发模式。
2014至2017年,合生创展的销售一直在百亿的界限上徘徊,直至2018年,它才再次突破百亿,实现149.75亿的战绩;2019年,该公司再上一个台阶,销售额达212.58亿元,同比上升42.0%。
今年前11月,合生创展的销售额已破300亿门槛,实现302.05亿元的销售额,较2019年同期的208.08亿元上升45.2%。
5月,合生创展耗资近180亿,拿下北京分钟寺4宗土地,久违地将自己置身于土拍市场的聚光灯下。截至2020年6月,其土地储备总规模3170万平方米。
不过,看似股权投资与地产开发两条线,都得到了一定程度的改观,但其中并非毫无挑战。除了“炒股”风险较高,把控难度大之外,该公司的土储转化能力,也有待加强。毕竟,其身后多个旧改项目,正在等着它去推进。
(文章来源:乐居财经)
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