“破发潮”持续到了年末最后一支在港上市的物业股。

　　12月17日，远洋服务如期登陆港交所，开盘价报5.86港元【港元或称港币，是香港的法定流通货币。】，较5.88港元的发行价微跌0.34%。

　　截至上午10时40分左右，远洋服务股价下行至5.56港元，之后略有回升。下午股价震荡下行，跌幅基本保持在4%附近，至收盘前4分钟，跌幅一度扩大至6.12%，随后股价快速拉升，截至收盘，跌幅缩小至0.51%，报5.85港元，总市值约69.26亿港元。

　　不完全统计显示，今年以来先后有15家物业企业成功上市，而在四季度上市的多家物业公司遭遇“破发”，如世茂服务、合景悠活、第一服务等。比远洋服务早一周挂牌的佳源服务同样是首日一度破发，盘中跌幅曾逼近20%。

　　与佳源服务不同的是，远洋服务规模较大，且背后有来自远洋集团的支持。

　　截至2020年6月末，远洋服务在全国范围内管理210个物业项目，包括155个住宅社区及55个非住宅物业，总合约建筑面积达6190万平方米，遍布54个城市，业务覆盖范围涵盖京津冀【京津冀是中国的“首都经济圈”，包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家庄、秦皇岛、张家口、承德、沧州、邯郸、邢台、衡水等11个地级市。】、环渤海【环渤海全称为“环渤海经济区”或“环渤海地区”，是指环绕着渤海全部及黄海的部分沿岸地区所组成的广大经济区域。】、华中、华西【华西，广义指的是中国西部，包括中国西部西北部、西部西南部、西部东部，中国西部包括新疆、内蒙古西部、青海（中国西部西北部）、甘肃（西部东部）、西藏、四川、重庆、云南、广西（西部西南部），狭义华西指中国长-huaxi】、华东【华东地区，或称“华东”，是中国东部地区的简称。】、华南【自然地理广义上指中国广义南岭以南地区，大致包括广东、广西、海南、香港、澳门、福建、台湾等，也是人类学的分界区。】6大核心区域。

　　2017年-2020年上半年末，远洋服务在管面积分别为2949.9万平米、3730.2万平米、4052.9万平米、4230万平米；其中，由远洋集团及其主要股东提供的在管面积占比分别为86.6%、74.5%、72.5%、71.6%。

　　同期，在为远洋服务总收入贡献了7成左右的物业管理服务收入中，来自远洋集团方面的收入则常年占比在8成以上。招股书【招股说明书是股份有限公司发行股票时，就发行中的有关事项向公众作出披露，并向非特定投资人提出购买或销售其股票的要约邀请性文件。】显示，远洋服务的大部分物业管理服务合约与远洋集团(包括其合营企业及联营公司)开发的物业的管理有关，由此产生的收益分别占物业管理服务所得收益的94%、84.5%、81.5%、81.2%。

　　但这未能让远洋服务躲过破发的命运。

　　“近期上市的多家物业股频频出现破发现象，一定程度上打击了投资者对物业板块的投资热情。” 嘉和家业执行院长唐卓【唐卓 男，博士，1981年生，2008年6月毕业于华中科技大学计算机学院，获工学博士学位。】分析，在12月16日暗盘期间，远洋服务下跌1.87%，也并未表现出较好的上升趋势，所以首日破发也符合投资者谨慎投资的心理。

　　亦有投资者向记者表示，今年上市的物业股很多，“以前的稀缺性没有了，分流了很多资金。”

　　事实上，在唐卓看来，远洋服务破发是大概率事件，首要原因是其成长性不足。

　　据招股书披露，2018年、2019年，远洋服务在管面积同比增幅分别为26.5%、8.7%。截至2020年6月末，其在管面积较2019年末仅增4.4%。

　　同期，远洋服务的收入分别为12.13亿元、16.10亿元、18.3亿元，对应的2018年、2019年增幅分别为32.7%、13.7%；截至2020年6月末，其收入约为9.04亿元，较上年同期的8.48亿元仅增长6.6%。由此来看，远洋服务收入增速的下滑亦颇为明显。

　　“2019年远洋服务的收入成长性仅为13.7%，在上市物业板块居末5位，在管面积的成长性仅为8.7%；2018年以来，企业收入对母公司的依赖度维持在80%以上。”唐卓表示，“结合当前远洋集团的开发扩张速度，未来2-3年内，能够给远洋服务的输血有限。”

　　同时，在2020年新上市的多家大型物业企业中，远洋服务当前尚不足4500万平方米的规模体量并不占优势。“结合企业成长性因素，在资金有足够多的可选择投资标的时，远洋服务较难成为首选。”唐卓进一步分析。

　　远洋服务的毛利率【毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。】水平也略低于同业。2017-2019年，远洋服务的毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%，至2020年上半年明显大幅提升至28.5%。

　　对于2020年上半年整体毛利率的上升，远洋服务表示，主要是由于物业管理服务的贡献增加，而物业管理服务期内取得较高的毛利率，同时所有业务线的毛利率均有所增加。

　　但这只是与行业平均水平基本持平。克而瑞物业统计数据显示，截至今年上半年，其统计的30家上市物企平均毛利率为28.69%。同期雅生活、蓝光嘉宝服务的毛利率分别为31.9%、35%。

　　远洋服务的社区增值服务毛利率处于明显高位，2017年-2019年，该业务的毛利率分别为50%、55.7%、59.6%，2020年上半年更是达到了63.1%，较2019年同期上涨了2.1个百分点。

　　安信国际证券行业分析师黄焯伟认为，远洋服务须靠增值服务的发展来提高整体盈利能力。“未来我们认为增值服务是关键，能够培育社区增值服务的物业公司将会跑赢同业。”黄焯伟称，“但远洋服务社区增值服务占比相对较低，只有11%。”

　　2017年-2020年上半年，远洋服务的社区增值服务分别实现收入1.78亿元、2.41亿元、2.37亿元、1.02亿元，在总营收中占比分别为14.7%、15%、13%、11.2%，震荡下行。

（文章来源：国际金融报）

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