公募REITs【REITs，所属现代词，指的是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写。】前景广阔，参与各方正在等待第一批REITs产品落地。

　　“发改委【发改委，即发展和改革委员会，作为政府的组成部门，是综合研究拟订经济和社会发展政策，进行总量平衡，指导总体经济体制改革的宏观调控部门。】投资所体制政策研究室主任吴亚平【吴亚平，主治医师，从事骨伤科临床、教研工作二十余年，北京恒安中医院骨科专家。】曾经做过测算，中国存量基础设施资产大概有380万亿元人民币【CNY，是人民币（Chinese Yuan）的代码，是ISO分配给中国的币种表示符号。】，其中30%~40%属于有经营性收入【经营性收入（Operational Income）是指纳税人通过经常性的生产经营活动而取得的收益，即企业在销售货物、提供劳务以及让渡资产使用权等日常活动中所产生的收入，通常表现为现金流入、其他资产的增加或负债的减少。】的基础设施资产。按中间值35%的比例计算，经营性收入的存量资产大概为120万亿元。其中如果有5%转化为REITs，就有2.5到3万亿元的市场规模。”创金合信基金REITs基金管理部负责人介绍。

　　博时基金【博时基金管理有限公司（英文名称：Bosera Asset Management Co., Ltd. ），成立于 1998年7月13日，是中国内地首批成立的五家基金管理公司之一。】表示，过去10年，交通运输、仓储邮政、公共设施管理【公共设施管理是指各级政府部门对公共设施的规划和管理，包括市政设施管理、环境卫生管理、城乡市容管理、绿化管理、城乡市容管理、公园管理和游览景区管理等。】等基础设施行业的固定投资完成额合计超过100万亿元，约占全国固定资产投资总额的1/4。若按照4%的增长速度进行保守测算，不考虑通货膨胀，未来10年新增基础设施固定资产投资额将达到约180万亿元。目前，地方政府基础设施资产存量已经超过100万亿元，按百分之一的证券化率保守估算，基础设施REITs市场规模接近万亿元；若积极估算，市场规模可达到6万亿元。

　　作为一类新的基金产品品类，公募REITs具有重大意义，提升产品竞争力是各大基金公司工作的重点。

　　有业内人士认为，为更好地提升产品竞争力，有两个问题需要注意： 一是如何平衡基础设施资产的民生利益与产品收益率的问题。基础设施公募REITs的相关规则将新基建纳入投资范围，同时允许将多类型资产打包操作，可以从这两方面想办法提高收益。此外，REITs产品的特点在于中等风险中等收益，有持续稳定的分红收益比博取有波动性的高收益更重要。

　　“另一个问题是设置合理的考核与激励手段，激发运营团队积极性，提高项目盈利水平。”上述人士表示，运营团队的考核标准需要根据底层资产特性来设置，海外经验通常以公司自由现金流(FCF)为基准，若达到基准水平，运营管理收入与历史保持一致。超过基准部分，可设置不同等级的激励机制，这有利于提高基础设施的运作质量和管理水平，也有利于提高收益和资产增值。

　　创金合信基金REITs基金管理部提出从三个方面着手提升竞争力：

　　一是在运营管理层面，基金管理人要以股权经营思维运营基础设施项目。尽快培养自己的股权投资运营管理能力。

　　二是专业化层面，在筛选基础设施项目时，尽量选择同类型的项目，因为同类型的项目在运营管理上具有相似性和可复制性，可以借此提高所管理项目公司的规模效应，并有效提升公司在该类型项目的专业化程度。

　　三是在投资者利益的保护层面，公募REITs的产品期限通常比较长，在产品存续期可能会发生各种事件。基金管理人受持有人委托，管理REITs产品，这就要求管理人在设计产品时，考虑好针对各种情况的应对预案以及解决措施，以及在这些情况下如何保护投资者利益。只有建立了良好的利益保护机制，基金管理人才能与投资者长期保持良性互动，共同推动REITs产品市场的发展。

　　中金【中金其实就是(中国国际金融有限公司） 作为中国第一家中外合资投资银行，中金公司致力于为国内外机构及个人客户提供符合国际标准的投资银行、资本市场、机构及个人证券销售和交易、固定收益、资产管理、直接投资以及研究服务。】基金表示，首先要意识到公募“真REITs”的战略价值，公募REITs不是融资也不是资产的一次性出售，而是一个成熟资产的平台，兼具宏观经济背景下的战略价值与商业价值。需要包括原始权益人、监管机构、基金公司和证券公司、投资者树立更深刻的理解与共识，共同厘清规则、归位尽责，将公募REITs的价值落实到位。此外，还需要立足当下谋划长远，尽管还处在试点阶段，但要开始考虑产品存续期长、管理要求高，精心打磨运营管理条款；同时也要提高市场对基础设施公募REITs产品本身和所涉及行业的投资者教育。

（文章来源：证券时报）

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