继10月28日，金科服务H股上市通过聆讯后，11月5日，金科挂出聆讯后的分拆物业上市招股书，金科服务(9666.HK)正式启动全球公开募资招股，预计将于2020年11月17日于联交所主板挂牌上市。

　　招股书显示，金科服务拟发行1.33亿H股，其中香港发售占9%，国际发售占91%，另有15%超额配股权，预计每股发行价41.8~47.6港元。

　　至此，金科服务离正式赴港上市，只差一个敲锣的仪式了。

　　2000年于重庆成立，金科服务发展至今20年，是西南第一的综合智慧物业服务商，管理业态涵盖中高端住宅、商写楼宇、产业园区、政府公建、高校医院、轨道交通、旅游景区、企事业单位等多种类型

　　据悉，若金科服务成功在香港联合交易所主板上市，金科将成为重庆第一家拥有A+H股双上市平台的民营企业。

　　基石投资者豪华阵容

　　2019年11月，金科智慧服务引入第一轮投资者，投资方包括中证投资、阳光新兴、融汇瑞光、华盖升元及天津卓越；2020年6月，第二轮投资者也紧跟而来，且均为实力投资机构，包括磐信上海、高瓴智成、阳光永晟。

　　此次全球招股书显示，金科服务聚集十大基石投资者助阵。

　　招股书显示，金科服务已与投资者订立基石投资协议，基石投资者一致同意认购相当于约26.74亿港元可予购买的港元投资金额的有关数目发售股份。

　　其中泰康人寿认购5.81亿港元的股份，Gaoling Fund L.P。及YHG Investment L.P。、Snow Lake China Master Fund Ltd及中金启融基金均以3.88亿港元认购股份，UBSAM、MWAL及AMF均以2.33亿港元认购股份，WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund均以7750万港元认购该股份。

　　假设超额配股权并无获行使，并假设发售价为每股股份44.7港元(即发售价范围的中位数)，公司估计将从全球发售中收取的所得款项净额约为57.381亿港元。

　　其中，全球发售所得款项净额约60%将用于寻求选择性战略投资及收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大公司业务规模和地理覆盖范围深度及广度；约10%将用于升级公司的数字化及智慧管理系统；约20%将用于进一步发展增值服务；及约10%将用作一般业务运营及营运资金。

　　外拓项目占比过半

　　从规模体量上看，金科服务已处于国内物业行业的中上游。

　　截至2020年6月30日，金科服务已进入北京、重庆、武汉、长沙等133座城市，合同签约843个项目，合同总建筑面积约为2.56亿平方米，及共有487个在管物业管理项目，在管总建筑面积约为1.30亿平方米。

　　从区域分布看，金科服务管理的物业项目已经覆盖西南、华东及华南、华中等地区。公开招股书显示，金科服务已连续6年保持中西部市场占有率第一。

　　在上市的34家物企中，规模破亿的仅有7家企业。分别是碧桂园服务、雅生活服务、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务，以及刚刚上市的世茂服务。

　　上市后，金科智慧服务将进入上市物企头部阵营。

　　近三年，金科服务在管面积来自关联地产金科集团的占比逐年下降；与之对应的是，已有几近一半在管面积来自向外拓展。

　　数据显示，从2017年至2020年上半年，金科集团贡献的在管面积占比分别占总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；而来自外拓的在管面积占比分别为32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。

　　从营收上看，金科服务发展增速在近两年来也有大幅提升。

　　招股书显示，金科服务收益由2017年人民币10.47亿元大幅增至2019年的23.28亿元，复合年增长率约为49.1%；净利润由2017年约人民币1.14亿元大幅增至2019年的3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。

　　疫情冲击之下，2020年上半年金科服务仍保持了相对稳健的经营情况，截至2020年6月30日，金科服务营业收入达13.70亿元，毛利率与净利率分别为31.6%和22.1%。

　　此外，金科服务来自外拓项目的收入占总收入的比例也在逐年上升，从2017年的25.2%提升至2019年的34.9%，进一步增至2020年上半年的36%。

　　不仅如此，其母公司金科地产的新房销售面积也可为其在管面积提升贡献稳定的支撑。

　　据悉，截至2020年6月末，金科地产已进入全国23省布局，总可售面积超过7400万平方米，较2019年6700万平方米的可售数值增长近1000万平方米。2020年1-10月，公司及所投资的公司实现房地产销售面积约1,680万平方米，仅10月房地产销售面积约259万平方米。

　　发力智慧城市服务新赛道

　　规模是物企竞逐资本市场的底气。随着业务边界的拓展，龙头物企纷纷圈地城市服务，走向城市也成为一种规模上的扩张。

　　2017-2019年，金科服务非住宅物业在管面积快速增长，复合增长率达98.6%。与城市共生共融共发展，金科服务正追逐着城市公共服务的潮向，向行业的蓝海纵深处进发。

　　聚焦高品质服务，不断在科技化、智慧化方向谋求创新。早在2016年，金科服务就开始探索智慧化升级，联手微软中国打造的天启大数据系统，2018年6月，3D版天启大数据智慧引擎亮相重庆两江健康科技城。金科式智慧服务正式走出社区，陆续进入产业园区、高端楼宇、政府公建等多种城市场景。

　　2019年，金科服务先后与中国电信、海康威视战略携手，成立了国内第一个5G示范基地、视频感知联合实验室，再次夯实了向城市领域提供智慧服务的技术基础。目前，金科服务已经为金科·山西智慧科技城、重庆两江科技健康城、湖南长沙科技新城、山东齐鲁创智园等全国多个城市的近百个项目提供智慧运营解决方案。此外，除了陆续进入产业园区、中高端楼宇等多种城市场景，自2017年金科服务携手浏阳市人民法院，金科服务已在全国落地8个智慧城市治理样本。

　　2020年5月28日，金科服务将公司注册资本从5000万元，增加到45547.25万元，公司名称也由“金科物业服务集团有限公司”，变更为“金科智慧服务集团股份有限公司”。“智慧”二字或已表明其未来的主要发展方向是智慧科技。

　　据招股书，金科服务提出“服务+科技”“服务+生态”的发展战略，以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，建立“物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务”四大业务生态。

　　IPO上市，将进一步为金科服务业务发展提供更多元化的融资渠道，提升在物业赛道上的竞争优势。

（文章来源：乐居财经）

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